Ejendomsoverdragelse ved Tilbudspligt og Selskabsskattefritagelse

A A/S ønskede at vide, hvornår en ejendom omfattet af tilbudspligt efter lejeloven kan anses for afstået i relation til 90 %-reglen i Selskabsskatteloven § 3 A. Selskabet overvejede forskellige tidspunkter, herunder tidspunktet for underskrivelse af slutseddel, accept/afslag fra lejerne, eller fysisk overdragelse af ejendommen. Skatterådet bekræftede, at ejendommen først anses for overgået fra aktivkategorien fast ejendom til andre aktiver, når der er fastlagt en køber, det vil sige ved accept eller afvisning af tilbuddet til lejerne, senest ved udløbet af tilbudspligten. Spørgsmålet om overdragelse af en fordring bortfaldt dermed.

Baggrund

• A A/S ejer boligejendomme og drives med henblik på udlejning.
• Alle aktier i A A/S ejes af B A/S, som ejes af to pensionskasser.
• Afkastet beskattes efter lagerprincippet i pensionskasserne, der er omfattet af pensionsafkastbeskatningsloven.
• Selskaberne er fritaget for selskabsskat efter Selskabsskatteloven § 3 A for at undgå dobbeltbeskatning.
• Formålet med skattefritagelsen er at sidestille direkte og indirekte ejerskab af fast ejendom.
• En betingelse for fritagelsen er, at selskabets aktiver i gennemsnit over indkomståret for mindst 90 % består af fast ejendom.

Tilbudspligt

• Hovedparten af boligejendommene i A A/S er omfattet af reglerne om tilbudspligt efter lejelovens kapitel 16.
• Ved salg skal ejendommene tilbydes lejerne, der kan danne en andelsboligforening og erhverve ejendommen på samme vilkår som en tredjemand.
• Acceptfristen er mindst 10 uger (juli undtaget).
• Hvis lejerne ikke accepterer tilbuddet, kan ejendommen overdrages til andre på de tilbudte vilkår, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.
• I praksis underskrives en slutseddel med en tredjemand, betinget af, at lejerne ikke udnytter deres ret.

Problemstilling

• Spørgsmålet er, hvornår ejendommen skal anses for handlet i henhold til Selskabsskatteloven § 3 A, dvs. hvornår aktivet i balancen skal overgå fra at være et ejendomsaktiv.
• Mulige tidspunkter:
  • Underskrivelse af betinget slutseddel.
  • Accept eller afslag fra lejerne.
  • Fysisk overdragelse af ejendommen.

Forespørgers argumenter

• Efter skatteretlige principper anses fast ejendom for afstået ved indgåelse af endelig bindende aftale.
• Ved tilbudspligt kendes den endelige køber ikke før accept/afslag fra lejerne.
• Forespørger henviser til LSRM 1977, 115 LSR, hvor en overdragelse af et jordstykke først ansås for gennemført ved kommunens accept under tilbudspligten.
• Forespørger mener, at ejendommen først kan anses for afstået ved accept eller afslag fra lejerne.

SKATs begrundelse

• Efter Selskabsskatteloven § 3 A er det en betingelse, at selskabets aktiver i gennemsnit over indkomståret for mindst 90 % består af fast ejendom.
• Det følger ikke direkte af loven, hvornår aktiver går ind og ud af balancen.
• Som udgangspunkt følges de almindelige regler, hvor skattepligten indtræder, når aftalen indgås.
• SKAT henviser til SKM2001.521.DEP, hvor det fremgår, at købte aktiver indgår i opgørelsen den dag, aftalen indgås, og solgte aktiver udgår af opgørelsen samme dag.
• Aftalen med tredjemand er suspensiv, da den er betinget af lejernes accept/afslag.
• SKAT henviser til LSRM 1977,155 LSR, som har en vis retskildeværdi.

Skatterådets Afgørelse

• Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.
• Fast ejendom omfattet af tilbudspligt efter lejelovens kapitel 16 kan i relation til 90 %-reglen i Selskabsskatteloven § 3 A først anses for at overgå fra aktivkategorien fast ejendom til andre aktiver, når der er fastlagt en køber, dvs. ved accept eller afvisning af tilbuddet til lejerne, senest ved udløbet af tilbudspligten.