Andelshavers krav på separatistret til købesum efter andelsboligforenings konkurs

Sagen er en fordringsprøvelsessag anlagt af Nicholas Holst mod AB Hostrups Have under konkurs. Kernespørgsmålet var, hvorvidt Nicholas Holst havde separatistret til en købesum for en solgt andelslejlighed, eller subsidiært om købesummen skulle medtages i ejendommens panthaverregnskab.

Sagens Baggrund

AB Hostrups Have blev taget under konkursbehandling den 9. december 2016. Nicholas Holst, en andelshaver, havde solgt sin andel før konkursdekretet, men købesummen på 78.552,80 kr. var indbetalt til andelsboligforeningen og ikke udbetalt til Holst. Holsts fordring blev afvist som separatistkrav i henhold til Konkursloven § 82, men anerkendt som simpelt krav i henhold til Konkursloven § 97. Han havde modtaget en aconto dividende på 66 %, hvilket efterlod et restkrav på 26.707,95 kr.

Andelsboligforeningens vedtægter (§ 15.3) foreskrev, at overdragelsessummen skulle indbetales til foreningen, som derefter skulle afregne med rettighedshavere og den fraflyttende andelshaver. Foreningen havde i længere tid forhandlet om refinansiering med Nykredit, men et tilbud blev forkastet på en ekstraordinær generalforsamling den 4. oktober 2016. Bestyrelsen havde advaret om risikoen for misligholdelse af forpligtelser og potentiel konkurs.

Købesummen for Holsts andel blev indbetalt den 11. november 2016 til andelsboligforeningens erhvervskonto i Merkur Andelskasse. Denne konto var en almindelig driftskonto, hvor der i forvejen var betydelige midler, og hvorfra der løbende blev foretaget transaktioner. Kontoens indestående svingede og var både lavere og højere end indbetalingstidspunktet.

Nicholas Holst var bekendt med andelsboligforeningens økonomiske vanskeligheder og den overhængende risiko for konkurs, men forsøgte ikke at få købesummen indsat på en særskilt konto.

Parternes Synspunkter

Nicholas Holst (Sagsøger) gjorde gældende:

• Principalt: Han havde separatistret til købesummen, da den var i behold i konkursboet og kunne identificeres på bankkontoen. Andelsboligforeningen havde fungeret som depositar på hans vegne.
• Subsidiært: Beløbet skulle medtages i ejendommens panthaverregnskab i henhold til Konkursloven § 87, eventuelt analogt med Lejeloven § 7, da der var tale om en pligtmæssig indbetaling til foreningen, og beskyttelseshensyn for lejere burde gælde for andelshavere. Konkursen var ikke uventet, og foreningen burde have sikret midlerne.

AB Hostrups Have under konkurs (Kurator) gjorde gældende:

• Ingen separatistret: Købesummerne kunne ikke individualiseres på grund af sammenblanding med andre midler på driftskontoen. En særskilt konto var en forudsætning for separatistret.
• Ingen indtræden: Konkursboet var ikke indtrådt i salgsaftalen, hverken udtrykkeligt, stiltiende eller "de facto", jf. Konkursloven § 55 og Konkursloven Kapitel 7. En "de facto" indtræden ville stride mod konkursordenen.
• Ikke relevant for panthaverregnskab: Købesummer for andelslejligheder tilhørende tredjemand er ikke en omkostning relevant for et panthaverregnskab, jf. Konkursloven § 87. Lejeloven § 7 finder ikke anvendelse, da overdragelse af en andel ikke er overdragelse af fast ejendom.
• Risiko hos parterne: Risikoen for andelsboligforeningens manglende betalingsevne påhvilede købsaftalens parter (sælger/køber), som burde have beskyttet sig, f.eks. ved at kræve indbetaling til en særskilt konto, hvilket Andelsboligforeningsloven § 6, stk. 10 ikke forhindrede.

Sø- og Handelsretten frifandt AB Hostrups Have under konkurs.

Retten lagde til grund, at købesummen for andelsboligen var indsat på foreningens almindelige driftskonto, hvor der i forvejen var midler, og hvorfra der løbende blev foretaget transaktioner. Indeståendet på kontoen svingede efter indbetalingen og frem til konkurstidspunktet.

Rettens Vurdering

• Separatistret: Retten fandt, at der var sket en sammenblanding af midler, og at købesummen derfor ikke var tilstrækkeligt individualiseret. Dette var tilmed meget nærliggende at sikre ved indsættelse på en særskilt konto, især da Nicholas Holst var vidende om boligforeningens økonomiske situation. Da konkursboet endvidere ikke var indtrådt i salgsaftalen, og der ikke var grundlag for at tillægge kravet status som separatistkrav ud fra modregningshensyn, regler om deponering eller andre hensyn, blev den principale påstand afvist.
• Panthaverregnskab: Retten fandt, at købesummen for andelsboligen måtte anses for uvedkommende i forhold til andelsboligforeningens panthaverregnskab. Princippet i Lejeloven § 7 fandt heller ikke anvendelse. Den subsidiære påstand om medtagelse af beløbet i panthaverregnskabet blev derfor også afvist.

Afgørelse

AB Hostrups Have under konkurs blev frifundet. Nicholas Holst blev pålagt at betale sagens omkostninger på 20.000 kr. til AB Hostrups Have under konkurs, forrentet efter Renteloven § 8a.