Manglende debitorskifte ved overdragelse af ejerpantebreve: E/F Jennows Gaard mod Ejendomsselskabet Vitus A/S

Ejerforeningen E/F Jennows Gaard anlagde sag mod Ejendomsselskabet Vitus A/S under konkurs (konkursboet) med påstand om, at ejerforeningen var fortrinsberettiget panthaver i henhold til to ejerpantebreve på samlet 62.000 kr. med pant i to ejerlejligheder. Ejerforeningen krævede beløbet forrentet med procesrente fra sagens anlæg.

Baggrund for Sagen

Ejendomsselskabet erhvervede de to ejerlejligheder den 1. januar 2003. Ved erhvervelsen var ejerlejlighederne behæftet med ejerpantebreve på henholdsvis 50.000 kr. og 12.000 kr., hvor ejerforeningen var berettiget. Det var ubestridt, at der ved ejendomsselskabets erhvervelse ikke blev oprettet en gældsovertagelseserklæring på ejerpantebrevene.

Ejerforeningens Argumenter

Ejerforeningen gjorde gældende, at ejendomsselskabet ved erhvervelsen indtrådte som medlem af ejerforeningen og overtog ejerlejlighederne med de byrder og forpligtelser, der var gældende for sælgeren, herunder pantehæftelserne til ejerforeningen. Ejerforeningen mente, at ejendomsselskabet var forpligtet til at respektere ejerpantebrevene, som lå til sikkerhed for ejerforeningens tilgodehavende. Ejerforeningens ret var sikret ved tinglysningen af ejerpantebrevene, jf. Tinglysningsloven § 1. Ejerforeningen fastholdt, at deres håndpanteret var uhindret sikret og opretholdt, da ejerpantebrevene hele tiden havde været i ejerforeningens besiddelse.

Konkursboets Argumenter

Konkursboet påstod frifindelse og gjorde gældende, at ejerforeningen ikke kunne gøre ejerpantebrevene gældende over for konkursboet. Dette skyldtes, at der ved ejendomsselskabets overtagelse af lejlighederne ikke blev oprettet transportpåtegninger på ejerpantebrevene, og ejendomsselskabet var derfor ikke indtrådt i ejerpantebrevene.

Sø- og Handelsretten bemærkede, at det var ubestridt, at der ved ejendomsselskabets overtagelse af lejlighederne ikke skete påtegning på ejerpantebrevene om debitorskifte, ligesom ejendomsselskabet heller ikke underskrev en gældsovertagelseserklæring.

Retten fandt herefter, at ejerpantebrevene ikke kunne gøres gældende af ejerforeningen mod konkursboet. Konkursboets påstand om frifindelse blev derfor taget til følge.

Ejerforeningen E/F Jennows Gaard blev pålagt at betale 15.000 kr. i sagsomkostninger til Ejendomsselskabet Vitus A/S under konkurs inden 14 dage. Beløbet dækkede rimelige udgifter til advokatbistand, og ved fastsættelsen blev der lagt vægt på sagens genstand, begrænsede kompleksitet og den medgåede tid.