Sag om Hævelse af Pantebrevshandel pga. Vanhjemmel og Forsinkelse samt Betaling af Auktionsomkostninger

Sagen omhandler et konkursbos salg af et pantebrev i en fast ejendom til Østifternes Finansieringsselskab ApS (anmelderen). Hovedspørgsmålet var, om anmelderen kunne hæve handlen på grund af vanhjemmel (retsmangel) eller forsinkelse med fremskaffelse af den nødvendige legitimation til tinglysning af transportpåtegningen. Et yderligere spørgsmål var, om konkursboet skulle betale omkostningerne forbundet med afholdelse af en anden tvangsauktion over den pantsatte ejendom.

Sagens Baggrund

Rossing & Mark Vekselerer & Bankier A/S (boet) blev taget under konkursbehandling den 27. november 1996. Boet havde en beholdning af pantebreve, hvoraf et pantebrev på oprindeligt 200.000 kr. med pant i en ejendom i Ansager blev solgt til anmelderen i maj 1997. Pantebrevet var tidligere transporteret til Richwood Resources Inc., men denne transport var aldrig tinglyst på grund af manglende underskrift og legitimation.

Anmelderen anmodede gentagne gange boet om at fremsende den nødvendige underskriftsdokumentation og legitimation for tidligere overdragere, så transporten kunne tinglyses. Boet fremsendte pantebrevet med en transportpåtegning, men den nødvendige legitimation manglede, hvilket førte til afvisning fra tingbogen flere gange.

Anmelderen fastholdt, at boet var forpligtet til at sørge for tinglysning og satte en frist til den 2. februar 1998 for berigtigelse. Hvis fristen ikke blev overholdt, ville anmelderen hæve handlen. Efter at ejendommen blev solgt på tvangsauktion den 23. februar 1998 uden dækning for pantebrevet, fastholdt anmelderen ophævelsen af handlen og krævede tilbagebetaling af købesummen samt dækning af omkostninger til en anden tvangsauktion.

Parternes Anbringender

Anmelderen gjorde gældende:

• Pantebrevet led af vanhjemmel ved leveringen, da den fornødne legitimation til tinglysning manglede. En pantebrevssælger er forpligtet til at levere denne legitimation i henhold til lovgivning, almindelig kutyme og parternes aftale.
• Der forelå væsentlig forsinkelse med levering af den rette ydelse, hvilket berettigede ophævelse af handlen.
• Konkursboet, repræsenteret af advokat Karl Stephensen, skulle anses for en professionel pantebrevshandler, der var bekendt med kravet om legitimation.
• Boet skulle betale omkostningerne ved den anden auktion, da denne var begæret i boets interesse for at begrænse tabet.

Konkursboet gjorde gældende:

• Pantebrevet led ikke af retsmangel (vanhjemmel), da det tilhørte boet på salgstidspunktet, og der var dokumentation for, at det var afregnet. Problemer med tinglysning skyldtes praktiske vanskeligheder med at fremskaffe dokumentation fra udenlandske registre, ikke manglende adkomst.
• Advokat Karl Stephensen var ikke en professionel pantebrevshandler i den forstand, at han skulle bære et særligt ansvar for legitimation ud over det aftalte.
• Anmelderen reklamerede for sent. Ophævelsen skete først den 25. februar 1998, hvilket var for sent i et handelsforhold, hvor hurtig reklamation er påkrævet.
• Handlen omfattede 17 pantebreve som en samlet pakke, hvorfor ophævelse af et enkelt pantebrev ikke var muligt.
• Boet var ikke forpligtet til at betale omkostningerne ved den anden auktion, da denne ikke var afholdt på boets begæring.

Sø- og Handelsretten frifandt konkursboet Rossing & Mark Vekselerer & Bankier A/S.

Rettens Begrundelse

Retten fandt, at anmelderens anbringende om vanhjemmel måtte afvises. Det blev lagt til grund, at konkursboet var i besiddelse af pantebrevet og havde den fornødne adkomst hertil, hvilket understøttes af Gældsbrevsloven § 13, stk. 2. Tinglysningen af transporten til anmelderen den 12. marts 1998 bekræftede anmelderens adkomst tinglysningsmæssigt.

Retten anerkendte, at tinglysningen trak ud på grund af praktiske vanskeligheder med at fremskaffe dokumentation for tidligere overdrageres legitimation. Boet var forpligtet til i et vist omfang at være køberen behjælpelig med at fremskaffe den påkrævede legitimation. Dog fandt retten ikke belæg i parternes aftalegrundlag for, at boet havde garanteret at levere de krævede legitimationer for de tidligere utinglyste overdragere. Advokat Karl Stephensen blev ikke anset for en professionel pantebrevshandler i den påberåbte forstand, og den påberåbte kutyme fandt derfor ikke anvendelse.

Den indtrufne forsinkelse med tinglysning gav ikke grundlag for en ophævelse af handlen. Retten bemærkede desuden, at der ved handel med pantebreve er pligt til at gøre mangelsbeføjelser gældende inden for relativ kort tid. Anmelderen havde reklameret for sent, idet der gik 6 måneder, før boet aktivt blev rykket, og reklamationerne først fremkom, da anmelderen konstaterede, at ejendommen var begæret solgt på tvangsauktion. Anmelderen var derfor afskåret fra at hæve handlen på grund af passivitet.

Endvidere var pantebrevet solgt som en del af en samlet pakke på 17 pantebreve, hvorfor ophævelse for et enkelt pantebrev ikke var muligt.

Endelig fandt retten, at boet ikke var forpligtet til at betale omkostningerne ved den anden auktion, da denne ikke var afholdt på boets begæring.

Anmelderen, Østifternes Finansieringsselskab ApS, blev pålagt at betale 12.500 kr. i sagsomkostninger til konkursboet.