Sag om uberettiget oppebåret deponeret købesum og modregning i konkursbo

Sagen omhandlede et mangelskrav i forbindelse med en ejendomshandel, hvor sagsøgerne, Henning og Ketty Andersen, havde deponeret købesummen for en ejerlejlighed. Efterfølgende gik sælgeren, E. & B. Ejendom A/S, konkurs. Sagsøgerne gjorde gældende, at de havde et massekrav på 207.617,01 kr. i konkursboet, jf. Konkursloven § 93, som følge af et mangelskrav og tilkendte sagsomkostninger fra en tidligere dom.

Sagens baggrund

Den 22. november 2002 anlagde sagsøgerne sag mod E. & B. Ejendom A/S ved Retten i Nykøbing Sjælland vedrørende køb af en ejerlejlighed, herunder spørgsmål om aftale, ophævelse og mangler. Den 27. november 2002 deponerede sagsøgerne den fulde købesum på 2.442.500 kr. i Nordea Bank. Deponeringsbetingelserne fastslog, at beløbet skulle frigives til E. & B. Ejendom A/S, når der forelå anmærkningsfri adkomst for sagsøgerne.

Den 17. februar 2005 blev E. & B. Ejendom A/S taget under konkursbehandling. Den 27. april 2005 afsagde Retten i Nykøbing Sjælland dom, der fastslog, at sagsøgerne havde erhvervet ejerlejligheden for 2.442.500 kr. og kunne modregne 153.750 kr. for mangler. Sagsøgte blev desuden tilpligtet at betale 50.000 kr. i delvise sagsomkostninger.

Efter dommen tilbød sagsøgernes advokat kurator at undlade at anke dommen, hvis boet frafaldt et lejekrav. Kurator accepterede forligstilbuddet, men understregede, at boet ikke indtrådte i retssagen. Kurator fastholdt desuden, at de deponerede midler ikke lå til sikkerhed for eventuelle mangelskrav.

Frigivelse af deponerede midler

I november 2005 anmodede sagsøgernes advokat Nordea Bank om at frigive 207.617,01 kr. til sagsøgerne og resten til boet. Banken frigav imidlertid hele deponeringskontoen til konkursboet. Ved fordringsprøvelsen den 15. februar 2006 afviste kurator sagsøgernes krav som et massekrav efter Konkursloven § 93 og anerkendte det i stedet som en simpel fordring efter Konkursloven § 97.

Parternes argumenter

Sagsøgerne gjorde gældende, at både boets krav på købesummen og sagsøgernes mangelskrav var stiftet før fristdagen, og at betingelserne for modregning i medfør af Konkursloven § 42 derfor var opfyldt. De anførte, at boet havde været i ond tro ved modtagelsen af det fulde deponerede beløb, da en del rettelig skulle have været afregnet over for sagsøgerne i henhold til den retskraftige dom.

Konkursboet påstod frifindelse og gjorde gældende, at sagsøgerne ved deponeringen efter Deponeringsloven § 2 mistede rådigheden over det deponerede beløb. Da modregning efter Konkursloven § 42 forudsætter, at sagsøgerne havde rådighed over beløbet, var betingelserne for modregning ikke til stede. Boet fremhævede, at der ikke var taget forbehold for mangelskrav ved deponeringen, og at skødet blev udstedt med udtrykkelige forbehold fra boets side om, at der ikke kunne ske fradrag for mangler.

Skifteretten lagde til grund, at deponeringen var foretaget på sædvanlige vilkår efter deponeringsloven, og at der ikke var taget særlige forbehold for mangelskrav. Sagsøgerne blev frigjorte i forhold til sælgeren ved deponeringen og mistede dermed rådigheden over det deponerede beløb. Retten fandt derfor, at betingelserne for modregning efter Konkursloven § 42, stk. 1 ikke var opfyldt.

Det blev tillige bemærket, at det ikke havde betydning, at boet på tidspunktet for frigivelsen kendte til manglerne, da skødet blev udstedt i henhold til dommen af 27. april 2005 med udtrykkelige forbehold fra boets side. Boet havde ikke accepteret en modregningsadgang eller pådraget sig et krav, der kunne henføres under Konkursloven § 93.

Afgørelse:

• Sagsøgte, E. & B. Ejendom under konkurs, frifindes.
• Sagsøgerne, Henning og Ketty Andersen, skal inden 14 dage betale 21.026 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.