Manglende oplysning om lejekontraktsvilkår ved pantebrevshandel – Væsentlig mangel?

Sagen omhandlede en tvist mellem KOS Pantebreve ApS (sagsøger) og Dansk Pantebrevsbørs A/S under konkurs (sagsøgte) vedrørende en pantebrevshandel. KOS Pantebreve ApS købte et pantebrev på 1.500.000 kr. med pant i en projektejendom, det gamle Ting- og Arresthus i Fredensborg. Ejendommen var under ombygning og delvist udlejet til et galleri.

Sagsøgers påstand

KOS Pantebreve ApS påstod, at Dansk Pantebrevsbørs A/S under konkurs skulle anerkende, at pantebrevet led af en væsentlig mangel, fordi Dansk Pantebrevsbørs ikke oplyste om de usædvanlige og byrdefulde vilkår i erhvervslejemålet i den pantsatte ejendom. Disse vilkår inkluderede:

• Uopsigelighed fra udlejers side i 12 år (til 1. marts 2018).
• Leje på 0 kr. i etableringsårene med en gradvis stigning til 200 kr. pr. år i 2012.
• Fraskrivelse af retten til at kræve lejen reguleret til markedslejen indtil 1. marts 2026.

KOS Pantebreve ApS mente, at disse vilkår væsentligt påvirkede pantebrevets værdi og omsættelighed og berettigede dem til at hæve handlen og få købesummen tilbage. De henviste til "Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom” (AV 04) og subsidiært til Købeloven.

Konkursboets påstand

Konkursboet påstod frifindelse og gjorde gældende, at KOS Pantebreve ApS havde reklameret for sent, og at mangelsindsigelsen derfor var fortabt. De anførte, at lejekontraktens bestemmelser ikke var usædvanlige for denne type ejendom, og at manglen ikke var væsentlig, da pantebrevets værdi primært var baseret på ejendommens projektpotentiale og debitors økonomiske styrke, ikke lejeindtægterne. Valuar Jytte Bille havde i sin vurdering ikke tillagt lejemålet nogen værdi, da det ikke var indtægtsgivende og vedrørte specielle lokaler.

Sø- og Handelsretten frifandt Dansk Pantebrevsbørs A/S under konkurs.

Retten lagde til grund, at parternes aftale, "Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom” (AV 04), var gældende og trådte i stedet for Købelovens mangelsbestemmelser.

Retten anerkendte, at Dansk Pantebrevsbørs burde have oplyst om de usædvanlige vilkår i erhvervslejemålet, herunder den lange uopsigelighedsperiode. Imidlertid fandt retten, at det ikke var godtgjort, at de manglende oplysninger konkret havde været væsentlige og dermed udgjorde en hævebegrundende mangel i henhold til AV 04, pkt. 6.1, c).

Retten lagde vægt på, at den pantsatte ejendom var en projektejendom, og at det afgørende for vurderingen af pantets og ejendommens værdi var debitors økonomiske styrke og evne til at gennemføre projektet. Valuaren havde desuden forklaret, at erhvervslejemålet ikke indgik i hendes vurdering med nogen værdi, da det ikke var indtægtsgivende og vedrørte specielle lokaler. På den baggrund fandt retten, at vilkårene for lejemålet ikke væsentligt havde påvirket ejendommens og dermed pantets værdi i forhold til det, der blev oplyst ved handlen.

Konkursboet blev derfor frifundet, og KOS Pantebreve ApS blev pålagt at betale sagsomkostninger.