Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse om påbud vedrørende udlejning af helårsbolig i Ringkøbing-Skjern Kommune

Ringkøbing-Skjern Kommune udstedte den 22. oktober 2014 et påbud om, at en helårsbolig beliggende på [adresse1], 6990 Ulfborg, skulle ophøre med at blive udlejet på sommerhuslignende vilkår. Ejendommens ejer påklagede påbuddet til Natur- og Miljøklagenævnet den 14. november 2014 via sin advokat. Kommunens påbud var baseret på en vurdering af, at udlejningen var i strid med den meddelte byggetilladelse fra 2009 og Lokalplan 04.023, især med henblik på ejendommens bebyggelsesprocent på 25, som var godkendt for helårsbeboelse, men oversteg de 10 % tilladt for sommerhusbebyggelse. Kommunen havde konstateret, at ejendommen blev annonceret som et luksushus med 24 sovepladser til kortvarig udlejning. Kommunen havde tidligere i 2009 givet byggetilladelse til en tilbygning på 166 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 25, under forudsætning af, at ejendommen blev anvendt som helårsbolig, da ejeren havde adresse der. Kommunen mente, at den nuværende anvendelse var i strid med denne forudsætning. Påbuddet blev meddelt i medfør af både byggeloven og planloven.

Klagerens argumenter

Klagerens advokat anførte, at ejendommens anvendelse hverken var i strid med byggetilladelsen fra 2009 eller Lokalplan 04.023. Advokaten henviste til flere bestemmelser i lokalplanen:

• Lokalplanens § 3.4: Angiver, at delområde III, hvor ejendommen ligger, kun må anvendes til sommerhusbebyggelse, men § 3.6 åbner mulighed for helårsbeboelse og visse erhverv.
• Lokalplanens § 3.12: Fastslår, at ejendomme markeret med skravering på kortbilag 2 (hvilket inkluderer den pågældende ejendom) må anvendes til både helårsbeboelse og sommerhuse, uanset bestemmelserne i §§ 3 og 6 (som omhandler bebyggelsesprocenten).

Advokaten argumenterede for, at § 3.12 måtte forstås uafhængigt af bebyggelsesprocenten, og at lokalplanen således åbnede op for både helårsbeboelse og sommerhusudlejning i delområdet. Endvidere påpegede advokaten, at der var udbredt korttidsudlejning af helårshuse i kommunen, og at kommunen derfor havde tilsidesat lighedsgrundsætningen ved at udstede påbuddet.

Natur- og Miljøklagenævnet (NMK) behandlede sagen i henhold til Planloven § 58, stk. 1, nr. 4, som giver nævnet kompetence til at tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med kommunale afgørelser efter planloven. Nævnet bemærkede, at det er kommunalbestyrelsens ansvar at påse overholdelsen af planloven og lokalplaner, jf. Planloven § 51, stk. 1, og at ulovlige forhold skal lovliggøres, medmindre de er af underordnet betydning, jf. Planloven § 51, stk. 5. Lokalplanbestemmelser er bindende for borgerne, jf. Planloven § 18.

Nævnets vurdering af lokalplan og byggetilladelse

Ejendommen er omfattet af Lokalplan 04.023, delområde III, og har en bebyggelsesprocent på 25, registreret som helårsbeboelse. Nævnet noterede sig, at lokalplanens § 3.12 specifikt angiver, at ejendomme markeret på kortbilag 2 (hvilket inkluderer den pågældende ejendom) må anvendes til både helårsbeboelse og sommerhuse, uanset bestemmelserne i §§ 3 og 6 (som omhandler bebyggelsesprocenten). Det fremgik desuden, at byggetilladelsen fra 2009 ikke indeholdt vilkår om ejendommens fremtidige anvendelse, herunder at den udelukkende måtte benyttes som helårsbolig.

Afgørelse og hjemvisning

Natur- og Miljøklagenævnet fandt, at Ringkøbing-Skjern Kommune ikke havde forholdt sig til klagerens argumenter vedrørende lokalplanens § 3.12. Kommunen havde derfor ikke taget stilling til, hvorvidt denne bestemmelse giver mulighed for udlejning på sommerhuslignende vilkår. På denne baggrund ophævede Natur- og Miljøklagenævnet Ringkøbing-Skjern Kommunes påbud af 22. oktober 2014 om ophør af anvendelse af helårsbolig til udlejning på sommerhuslignende vilkår. Sagen blev hjemvist til fornyet behandling ved kommunen, med henblik på at kommunen tager stilling til, om lokalplanens § 3.12 giver mulighed for den omstridte udlejning.

Nævnet understregede, at afgørelsen ikke tog stilling til, hvorvidt udlejning af ejendommen på sommerhuslignende vilkår i øvrigt er tilladt efter gældende lovgivning, herunder lokalplanens øvrige bestemmelser eller byggelovgivningen. Nævnet bemærkede desuden, at det ikke har kompetence til at behandle klager over fortolkning af byggelovens regler, da dette henhører under Statsforvaltningens område. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. Planloven § 62, stk. 1.