Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse om lovliggørelse af anvendelse af ejendom som fritidsbolig

Sagen omhandler Syddjurs Kommunes påbud af 24. juli 2012 om lovliggørelse af anvendelsen af ejendommen matr.nr. [...1] Egsmark By, Dråby, beliggende [adresse1]. Påbuddet indebar, at ejendommens anvendelse som fritidsbolig skulle ophøre, da kommunen vurderede, at dette var i strid med Lokalplan nr. 269 "Åben/lav helårsboligområde ved Egsmark" fra 2005.

Baggrund for påbuddet

Lokalplanens § 3.1 fastsætter, at området kun må anvendes til "åben/lav helårsboliger". Kommunen blev opmærksom på den mulige ulovlige anvendelse i forbindelse med en anden sag og anmodede ejerne om en redegørelse for ejendommens anvendelse. Ejerne oplyste, at huset stod tomt og kun blev benyttet i forbindelse med familiebesøg og nødvendig vedligeholdelse, hvilket kommunen tolkede som anvendelse til fritidsformål.

Klagerens argumenter

Ejernes advokat klagede til Natur- og Miljøklagenævnet (NMK) og anførte, at ejendommen var købt som fritidsbolig, og at den nuværende benyttelse i forbindelse med vedligeholdelse og familiebesøg var lovlig. Det blev desuden hævdet, at ejendommen opfyldte betingelserne for helårsbeboelse, og at kommunen ikke havde hjemmel i planloven til at påbyde helårsbeboelse eller at ejendommen skulle stå tom. Klager henviste også til et mundtligt tilsagn fra en kommunal medarbejder om, at huset måtte benyttes som fritidshus.

Et juridisk responsum fra professor, dr. jur. [person1] støttede klagerens synspunkter og fremhævede blandt andet:

• At kommunen ikke havde hjemmel til at påbyde ejerne at anvende ejendommen som helårsbolig, da kommunen ikke kan foreskrive en handlepligt.
• At påbuddet om ikke at anvende ejendommen som fritidshus ikke havde hjemmel i lokalplanen, da den ikke indeholdt et tilstrækkeligt klart forbud mod denne anvendelse.
• At der ikke var saglig begrundelse for at forbyde anvendelse som fritidshus.
• At kommunen muligvis havde mistet retten til at håndhæve lokalplanens anvendelsesbestemmelse på grund af passivitet.

Responsummet argumenterede for, at udtrykket "helårsboligbebyggelse" i lokalplanen primært vedrørte bygningens karakter og ikke dens faktiske anvendelse, og at det var vanskeligt at finde en planlægningsmæssigt relevant begrundelse for at kræve helårsbeboelse i området.

Kommunens fastholdelse

Syddjurs Kommune fastholdt sit påbud og argumenterede for, at lokalplanens ordlyd klart forbød anden anvendelse end helårsboliger. Kommunen præciserede, at kravet om helårsbeboelse ikke indebar en pligt til faktisk at bebo boligen, men at den ikke måtte bruges til andre formål end helårsbolig. Kommunen afviste at have givet mundtligt tilsagn og henviste til notatpligten. Kommunen anførte desuden, at den ikke havde udvist passivitet, da tilsynssagen blev indledt kort efter, at den blev opmærksom på forholdet. Kommunen henviste også til en dom fra Retten i Randers vedrørende en sammenlignelig sag om [adresse2], hvor kommunen og Natur- og Miljøklagenævnet blev frifundet, og hvor det blev fastslået, at lokalplanen indeholdt et klart krav om helårsbeboelse, og at kommunen ikke havde udvist retsfortabende passivitet.

Natur- og Miljøklagenævnet (NMK) kunne ikke give medhold i klagen over Syddjurs Kommunes afgørelse af 24. juli 2012 om lovliggørelse af anvendelsen af ejendommen [adresse1]. Afgørelsen indebærer, at anvendelsen som fritidsbolig skal ophøre, og det overlades til kommunen at fastsætte en ny frist for opfyldelse af påbuddet.

Nævnets kompetence og lokalplanens fortolkning

NMK vurderede sagen efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 4, som giver nævnet kompetence til at tage stilling til retlige spørgsmål, herunder om en kommunes afgørelse har hjemmel i planloven og er i overensstemmelse med forvaltningsretlige grundsætninger. Nævnet kan derimod ikke tage stilling til skønsmæssige spørgsmål.

Nævnet fastslog, at Lokalplan nr. 269's § 3.1, som angiver, at området kun må anvendes til "åben/lav helårsboliger", er en klar og præcis anvendelsesbestemmelse med hjemmel i Planlovens § 15, stk. 2, nr. 2 og Planlovens § 15, stk. 2, nr. 8. Denne bestemmelse indebærer, at anden anvendelse, herunder til ferie- og fritidsformål, ikke er tilladt, uanset omfanget. Nævnet fandt, at det er planlægningsmæssigt relevant at regulere, om et område skal anvendes til helårs- eller fritidsboliger, og der var ikke grundlag for at antage, at lokalplanens bestemmelse udspringer af usaglige hensyn.

Håndhævelse og dispensation

NMK konkluderede, at Syddjurs Kommunes påbud om lovliggørelse havde hjemmel i lokalplanen og i planloven. Nævnet bemærkede, at en lokalplan ikke kan fastsætte en handlepligt, og at der derfor ikke er hjemmel i planloven til at kræve, at ejendommen skal bebos hele året. Kommunens påbud indebar, at anvendelsen som fritidshus skulle ophøre, og kommunens opregning af muligheder for opfyldelse (helårsbolig eller tomgang) var ikke udtryk for en handlepligt i strid med planloven. Nævnet henviste til Miljøministeriets Vejledning om lokalplanlægning, som understøtter dette synspunkt.

Nævnet fastslog desuden, at Syddjurs Kommune ikke ville have hjemmel til at dispensere fra lokalplanens § 3.1 til anvendelse af enfamiliehuset til ferie- og fritidsformål, da dette ville være i strid med planens principper, jf. Planlovens § 19, stk. 1 og Planlovens § 19, stk. 2.

Passivitet og andre spørgsmål

NMK vurderede, at Syddjurs Kommune ikke havde udvist retsfortabende passivitet. Tilsynssagen blev indledt i marts 2012, og påbuddet blev meddelt i juli 2012, hvilket ikke er en tilstrækkelig lang periode til, at kommunen har mistet retten til at kræve lovliggørelse på grund af indrettelseshensyn. Nævnet bemærkede, at kommunen ikke har pligt til at føre regelmæssigt løbende tilsyn, men tilsynspligten indtræder, når kommunen får kendskab til et muligt ulovligt forhold, jf. Planlovens § 51, stk. 1 og Planlovens § 51, stk. 5. Det påhviler ejeren at berigtige et ulovligt forhold, jf. Planlovens § 63, stk. 1.

Vedrørende det påståede mundtlige tilsagn fra kommunen, kunne nævnet ikke foretage en bevismæssig afklaring. Nævnet bemærkede dog, at en sådan dispensation i givet fald ville være ugyldig, da den ville være i strid med planens principper. Spørgsmål om salg af ejendommen og indholdet i salgsmateriale blev anset for privatretlige spørgsmål, som ikke var omfattet af nævnets kompetence.