Planklagenævnets afgørelse om landzonetilladelse til yoga- og wellnessklinik samt ferielejligheder

Sagen omhandler Helsingør Kommunes afgørelser af 6. juli 2016 om landzonetilladelser til etablering af en yoga- og wellnessklinik samt 5 ferielejligheder på ejendommen Danstruplund, beliggende i landzone ca. 600 meter sydøst for Jonstrup. Afgørelserne blev påklaget til Planklagenævnet af beboere i området. Sagen blev overført til Planklagenævnet pr. 1. februar 2017 i henhold til Lov om Planklagenævnet § 14, stk. 2.

Ejendommens karakter og historik

Ejendommen er på ca. 10 ha og er ifølge BBR registreret med flere bygninger, primært anvendt til kontorformål, men også bolig og lager. En oversigt fra ejeren viser, at 17 virksomheder med 24-32 medarbejdere inden for handel, rådgivning og kropspleje lejer lokaler på ejendommen. Området er udpeget med særlige landskabelige og kulturhistoriske bevaringsværdier i kommuneplan 2013-2025 for Helsingør Kommune og er omfattet af fredningen af Danstruplund. Ejendommen var tidligere en landbrugsejendom, men bygningssættet blev frastykket i 2000, og landbrugspligten ophævet. Tidligere tilladelser fra 1983, 1991 og 1998 godkendte erhvervsmæssig anvendelse til kontor og lager, dog med begrænsninger på antal arbejdspladser og uden ændring af landbrugskarakter.

I 2014 traf Fredningsnævnet for Nordsjælland afgørelse om, at indretning af 10 ferielejligheder i bygning 1 ikke krævede dispensation fra fredningen, da det ikke indebar direkte påvirkning af landskabet eller bygningernes ydre. Helsingør Kommune meddelte landzonetilladelse hertil den 16. januar 2014, hvilket blev stadfæstet af Natur- og Miljøklagenævnet den 27. marts 2015.

Ansøgningerne og kommunens afgørelser

Yoga- og wellnessklinik: Ejeren ansøgte den 19. maj 2016 om ændret anvendelse af eksisterende lokaler på 1. sal i bygning 2 fra kontor til yoga- og wellnessformål. Virksomheden ville tilbyde yoga og forskellige behandlinger og beskæftige 3-5 medarbejdere. Kommunen gav tilladelse den 6. juli 2016 med vægt på, at aktiviteterne ikke ville påvirke ejendommen visuelt, at der var praksis for udnyttelse af overflødiggjorte landbrugsbygninger, og at der ikke ville opstå støj- eller trafiksikkerhedsmæssige gener. Kommunen henviste desuden til, at fredningsbestemmelser ikke regulerer aktiviteter inde i bygninger.

Ferielejligheder: Ejeren ansøgte den 4. april 2016 om indretning af 5 ferielejligheder i bygning 8, med et samlet etageareal på 385 m2. I ansøgningen blev det anført, at den tidligere tilladelse til 10 ferielejligheder i bygning 1 ikke ønskedes udnyttet. Kommunen gav tilladelse den 6. juli 2016 med vægt på, at lejlighederne indrettes i en eksisterende bygning, at det tidligere projekt var skrinlagt, at der ikke ville opstå nævneværdige støjgener, og at der var praksis for at tillade ferielejligheder i overflødiggjorte landbrugsbygninger. Kommunen henviste også til Fredningsnævnets afgørelse fra 2014.

Klagepunkter

Klagerne, beboere i området, anførte en række punkter mod begge tilladelser, herunder:

Yoga- og wellnessklinik:

• Landzonen skal primært forbeholdes landbrugserhvervet.
• Yoga er ikke kontoranvendelse og foregår primært aften og weekend, hvilket medfører støj- og trafikgener.
• Erhvervsaktiviteten udvides på trods af tidligere afslag.
• Tilladelsen er ikke i overensstemmelse med den faktiske anvendelse og kræver lokalplan og offentlig høring.
• Kommuneplanen er i strid med landzonebestemmelserne og Danstruplundfredningen.
• Kommunen har afvejet nytten for ansøger og tilsidesat hensynet til naboerne.
• Kommunens afgørelse er båret af et usagligt hensyn (undgå erstatningskrav).
• Aktiviteterne bør henvises til erhvervsområde i byzone og er samlet set lokalplanpligtige som et erhvervscenter.

Ferielejligheder:

• Ferielejligheder bør henvises til ferieområder med passende infrastruktur.
• Nærhed til naboer og risiko for støjgener fra private fester og brug af fredet parkareal.
• Uklarhed om tilladelsens omfang og risiko for brug af kantine som festlokale.
• Kommunen opfylder ikke tilsynspligten, og naboer kunne ikke forudse tilladelsen.
• Kommunen tager ikke hensyn til naboers støjgener.
• Manglende vilkår om bortfald af den tidligere tilladelse til 10 ferielejligheder i bygning 1, hvilket potentielt giver tilladelse til i alt 15 ferielejligheder.

Kommunen fastholdt sine afgørelser og henviste til redegørelsen i afgørelserne.

Planklagenævnet behandlede klagerne over Helsingør Kommunes landzonetilladelser til en yoga- og wellnessklinik og 5 ferielejligheder. Nævnet har kompetence til at behandle kommunens afgørelser efter Planloven § 35, stk. 1 og Planloven § 58, stk. 1, nr. 1, samt retlige spørgsmål om lokalplanpligt efter Planloven § 13, stk. 2 og Planloven § 58, stk. 1, nr. 3.

Lokalplanpligt

Et flertal på 9 medlemmer fandt ikke, at de samlede aktiviteter med udlejning af erhvervslokaler og ferielejligheder medfører sådanne ændringer i det bestående miljø, at dette udløser lokalplanpligt efter Planloven § 13, stk. 2. Flertallet lagde vægt på, at ejendommen i over 30 år har været anvendt til erhvervsformål, og at der alene er tale om udnyttelse af eksisterende bebyggelse til formål, der ligger tæt op ad den hidtidige anvendelse. Et mindretal på 2 medlemmer fandt derimod, at aktiviteterne udløser lokalplanpligt på grund af intensiveret anvendelse og forøgelse af trafik, også uden for normal arbejdstid. Nævnet traf afgørelse i overensstemmelse med flertallets beslutning.

Krav om landzonetilladelse

Planklagenævnet fastslog, at etablering af yoga- og wellnessklinikken er en ændret anvendelse, der kræver landzonetilladelse i henhold til Planloven § 35, stk. 1. Nævnet fandt ikke, at ændringen var umiddelbart tilladt efter Planloven § 37, stk. 1, da bygning 2 i en årrække har været anvendt til kontorformål og dermed ikke længere kan betragtes som en overflødiggjort landbrugsbygning. Ligeledes fandt nævnet ikke, at forholdet var umiddelbart tilladt efter Planloven § 37, stk. 2, da det ikke var sandsynliggjort, at bygningen måtte anses for overflødiggjort.

Afgørelse om yoga- og wellnessklinik

Et flertal på 9 medlemmer stadfæstede kommunens afgørelse af 6. juli 2016 om landzonetilladelse til etablering af en yoga- og wellnessklinik. Flertallet lagde vægt på, at der alene er tale om en ændring i anvendelsen af en eksisterende bygning til et formål, som ligger tæt på den hidtidige anvendelse til kontorformål, og at det ansøgte ikke vil medføre urimelige gener for de omkringboende på grund af forøget trafik. Et mindretal stemte for at ophæve afgørelsen med henvisning til deres synspunkt om lokalplanpligt. Nævnet stadfæstede kommunens afgørelse i overensstemmelse med flertallet.

Afgørelse om ferielejlighederne

Et flertal på 9 medlemmer stadfæstede kommunens afgørelse af 6. juli 2016 om landzonetilladelse til etablering af 5 ferielejligheder i bygning 8. Flertallet lagde vægt på, at indretningen sker i en eksisterende bygning, at bygningen tidligere har været anvendt til kontorlokaler, og at Fredningsnævnet tidligere har udtalt, at etablering af ferielejligheder på ejendommen i eksisterende bygninger ikke kræver dispensation fra fredningen. Flertallet forudsatte dog, at det tidligere projekt med etablering af 10 ferielejligheder i bygning 1 ikke realiseres. Afgørelsen blev derfor stadfæstet på vilkår om, at Helsingør Kommunes tilladelse af 16. januar 2014 til etablering af 10 ferielejligheder i bygning 1 ikke realiseres. Et mindretal stemte for at ophæve afgørelsen med henvisning til deres synspunkt om lokalplanpligt. Nævnet stadfæstede kommunens afgørelse i overensstemmelse med flertallet.

Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 5 år efter Planklagenævnets afgørelse, eller ikke har været udnyttet i 5 på hinanden følgende år, jf. Planloven § 56, stk. 2. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.

Gebyr

Det indbetalte gebyr for klagen over afgørelsen om yoga- og wellnessklinik tilbagebetales ikke, da nævnet stadfæstede kommunens afgørelse. Det indbetalte klagegebyr for klagen over afgørelsen vedrørende ferielejlighederne tilbagebetales, da nævnet ændrede kommunens afgørelse ved at tilføje et vilkår.