Planklagenævnets afgørelse om landzonetilladelse til udstykning og boligindretning på [adresse1]

Syddjurs Kommune afslog den 9. juni 2016 en ansøgning om landzonetilladelse til udstykning, indretning af helårsbolig i kontorlokaler samt opførelse af en ny helårsbolig på ejendommen [adresse1]. Afgørelsen blev påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet, som pr. 1. februar 2017 overførte sagen til Planklagenævnet. Klager gjorde gældende, at kommunens afslag var ugyldigt, og at ansøgningen ikke stred mod landzonereglerne.

Det ansøgte og ejendommens karakteristika

Ansøgningen omfattede:

• Udstykning af ejendommen [matrikel1] i to delarealer på henholdsvis 1530 m² (delareal 1) og 1310 m² (delareal 2).
• Ændring af anvendelse af en 250 m² kontorbygning til helårsbeboelse på delareal 1.
• Opførelse af en 250 m² helårsbolig på eksisterende fundament på delareal 2.

Ejendommen ligger i landzone, inden for kystnærhedszonen i udkanten af Ebeltoft og grænser op til områder omfattet af Ebeltoft Vig-fredningen. Syddjurs Kommunes Kommuneplan 2013 udpeger området som muligt naturområde og fastslår, at kystnærhedszonen skal friholdes for yderligere bebyggelse, der kan forringe kystens naturmæssige, landskabelige eller rekreative værdi.

Sagens forhistorie og tidligere afgørelser

Sagen har en kompleks forhistorie med flere tidligere tilladelser og afslag:

• 2003: Ebeltoft Kommune gav landzonetilladelse til opførelse af kontor- og lagerbygning samt et enfamilieshus.
• 2005: Ansøgning om udstykning af boligparcellen fra erhvervsvirksomheden blev afslået af kommunen, men Naturklagenævnet hjemviste sagen i 2006 med mulighed for udstykning uden for strandbeskyttelseslinjen.
• 2011: Kommunen afslog landzonetilladelse og udstykning af to boliger med henvisning til byspredning og kommuneplanens retningslinjer. Kommunen meddelte desuden, at de tidligere tilladelser fra 2003 og 2006 var bortfaldet. Denne afgørelse blev indbragt for retten.
• 2012: Syddjurs Kommune gav landzonetilladelse til udstykning af ejendommen i en erhvervsdel og en boligdel, hvilket resulterede i opdeling i [matrikel1] og [matrikel2]. Tilladelsen var dog betinget af, at udstykningen ikke skete med henblik på senere at opføre en ny bolig eller indrette eksisterende erhvervsbygning til ny bolig.
• 2015: Kommunen gav landzonetilladelse til opførelse af et enfamilieshus på [matrikel2], hvilket blev påklaget af flere parter.
• 2016 (april): Vestre Landsret afgjorde, at Syddjurs Kommune fejlagtigt havde lagt til grund, at byggearbejdet var standset i 2008, og hjemviste sagen om bortfald af tilladelser til fornyet behandling. Landsretten fandt desuden, at der ikke var grundlag for at antage en ret til en bolig på hvert matrikelnummer efter udstykningen.
• 2016 (august): Syddjurs Kommune revurderede og fandt, at landzonetilladelsen fra 2003 og byggetilladelsen fra 2006 ikke var bortfaldet, da byggeriet var igangsat inden for et år efter tilladelsen.
• 2016 (december): Natur- og Miljøklagenævnet ophævede kommunens landzonetilladelse fra 2015 til opførelse af enfamilieshus på [matrikel2], da de to projekter (2003 og 2015) ikke kunne realiseres samtidigt i strid med planloven.

Syddjurs Kommunes afslag af 9. juni 2016

Kommunen begrundede afslaget, meddelt efter Planlovens § 35, stk. 1, med, at ejendommen ligger uden for planlagt område og inden for kystnærhedszonen, hvilket stred mod planlovens hovedformål om at undgå byspredning. Kommunen mente, at etablering af to helårsboliger burde henvises til nærliggende byzonearealer. Kommunen henviste også til betingelsen i udstykningstilladelsen fra 2012.

Klagerens og kommunens bemærkninger

Klager anførte, at kommunens afgørelse var ugyldig i lyset af Vestre Landsrets dom, og at de tidligere tilladelser fra 2003 og 2006 fortsat var gældende, hvorfor opførelse af ny bolig ikke længere var aktuel. Klager mente desuden, at sagen burde være omfattet af den dagældende Planlovens § 5u samt Planlovens § 35, stk. 1, 2. pkt. (landdistriktsbestemmelsen).

Syddjurs Kommune fastholdt, at Ebeltoft ikke kunne betegnes som et vanskeligt stillet landdistrikt i lovens forstand, da byen har ca. 7.000 fastboende og stabil befolkningstilvækst. Kommunen mente, at udvidelse af Ebeltoft bør ske gennem samlet planlægning og ikke enkeltstående tilladelser.

Planklagenævnet traf afgørelse efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planlovens § 35, stk. 1.

Generelle principper for landzoneadministration

Planklagenævnet fremhævede, at hovedformålet med landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og sikre, at bymæssig udvikling sker i planlagte områder. Landzonereglerne skal administreres ud fra landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn. Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for spredt og uplanlagt bebyggelse, medmindre det er nødvendigt for driften af primære erhverv. Praksis er restriktiv, især tæt på byzone, for at opretholde en klar grænse mellem by og land.

Kystnærhedszonen

I kystnærhedszonen må der kun gives landzonetilladelse, hvis det ansøgte er af helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. Planlovens § 5a og Planlovens § 35, stk. 3.

Udstykning og opførelse af ny helårsbolig

Udstykning til boligformål skal som altovervejende hovedregel ske i områder, der er udlagt til boligformål. Ansøgninger om at opføre fritliggende boliger i det åbne land eller i landområder med spredt bebyggelse afslås som altovervejende hovedregel.

Planklagenævnets konkrete vurdering

Planklagenævnet vurderede de enkelte dele af ansøgningen:

Udstykning af [matrikel1] i to delarealer

Planklagenævnet stadfæstede Syddjurs Kommunes afslag. Nævnet lagde særlig vægt på, at der var tale om udstykning af en frit omsættelig ejendom uden for et område udlagt til boligformål. Det ansøgte stred desuden mod planlægningsinteresserne i at friholde landets kystområder for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed.

Opførelse af 250 m² helårsbolig på eksisterende fundament

Da klager oplyste, at denne del af ansøgningen ikke længere var aktuel, fandt Planklagenævnet, at ansøgningen om opførelse af 250 m² helårsbolig på eksisterende fundament var uaktuel.

Ændring af anvendelse af 250 m² kontorbygning til helårsbeboelse

Planklagenævnet stadfæstede Syddjurs Kommunes afslag. Nævnet lagde særlig vægt på, at en tilladelse ville stride afgørende mod hensynet til at undgå spredt og uplanlagt boligbebyggelse i det åbne land, især da der allerede forelå tilladelse til at opføre én bolig på ejendommen. Det indgik også i vurderingen, at kommunens landzonetilladelse til udstykning af 1. november 2012 var betinget af, at udstykningen ikke skete med henblik på senere at indrette ny bolig i eksisterende erhvervsbygninger.

Landdistriktsbestemmelsen

Planklagenævnet fandt ikke, at den dagældende Planlovens § 35, stk. 1, 2. pkt. (landdistriktsbestemmelsen) fandt anvendelse i sagen, idet Ebeltoft ikke kunne betegnes som et vanskeligt stillet landdistrikt baseret på kommunens oplysninger om befolkningstal og byggeaktiviteter. Spørgsmålet vedrørende den hidtidige Planlovens § 5u blev ikke behandlet, da bestemmelsen var ophævet og dermed ikke gældende på tidspunktet for ansøgningen.

Afgørelse

Planklagenævnet stadfæstede Syddjurs Kommunes afgørelse af 9. juni 2016 for så vidt angår afslag på udstykning og indretning af helårsbolig i kontorlokaler på ejendommen [matrikel1]. Afgørelsen står ved magt.

Planklagenævnet ophævede Syddjurs Kommunes afgørelse af 9. juni 2016 for så vidt angår opførelse af ny helårsbolig på ejendommen [matrikel1], idet afgørelsen var uaktuel.

Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Planklagenævnet § 4, stk. 1.