Afgørelse om landzonetilladelse til helårshus og garage i Kolding Kommune

Natur- og Miljøklagenævnet behandlede en sag om landzonetilladelse til opførelse af et helårshus og garage i Kolding Kommune. Sagen blev indbragt for nævnet efter klager fra en nabo og DN-Kolding, der begge protesterede mod kommunens afgørelse om at give tilladelse.

Ejendommen og Området

Ejendommen, beliggende på [matrikel1] Vargårde, Hejls, [adresse1], er 4.877 m² stor og uden landbrugspligt. Den er registreret som ubebygget, bortset fra en 24 m² garage fra 1992. Det ansøgte byggeri omfatter et 243 m² helårshus og en 67 m² garage, der skulle erstatte et tidligere hus, som blev revet ned i 2008/2009. Der har ikke været folkeregisteradresse på ejendommen siden 1968, og det tidligere stuehus blev sandsynligvis anvendt som sommerhus fra ca. 1964.

Ejendommen ligger i kystnærhedszonen, ca. ½ km fra kysten, med tydelig visuel kontakt til havet. Den ligger i landzone vest for en landbrugsejendom i det åbne land. Selve ejendommen er ikke udpeget som værdifuldt landskab, men det tilstødende areal mod vest er omfattet af retningslinjer for værdifuldt landskab i kommuneplan 2013-2025. Ejendommen grænser op til Trappendal sommerhusområde mod syd og vest, og den nye bebyggelse ville ligge ca. 30 meter foran klagers ejendom.

Tidligere landzonetilladelser

Ansøger har ejet ejendommen siden 2007. I forbindelse med en udstykning i 2007 blev der meddelt landzonetilladelse til opførelse af et op til 250 m² hus og 75 m² garage. Denne tilladelse udløb i februar 2010. En ny landzonetilladelse blev meddelt i februar 2010, men denne udløb i februar 2013, da den ikke blev udnyttet inden for 3 år. Ingen af de tidligere tilladelser blev påklaget.

Den aktuelle ansøgning og naboorientering

En ny ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af det 243 m² store helårshus og 67 m² garage blev indsendt i marts 2014, ca. 13 måneder efter den seneste tilladelse udløb, og ca. 5 år efter nedrivningen af det oprindelige hus. Naboorientering resulterede i tre indsigelser, der bl.a. pegede på, at ny bebyggelse ikke måtte være højere end den gamle, at huset burde flyttes mod nord for at undgå at genere udsigten, og at der var tale om nyopførelse, ikke genopførelse, da ejendommen havde stået ubebygget i mange år.

Kolding Kommunes afgørelse

Kolding Kommune meddelte landzonetilladelse den 12. januar 2015. Forvaltningen havde oprindeligt indstillet til afslag med henvisning til Natur- og Miljøklagenævnets praksis om nyopførelse på ubebyggede grunde. Kommunen vurderede dog, at den ansøgte bebyggelse ville blive lavere end det oprindeligt tilladte, og at en flytning mod nord ville medføre utilsigtet byspredning. Kommunen lagde vægt på, at der ikke var sket fysiske eller planlovsmæssige ændringer på ejendommen siden nedrivningen i 2008/2009, og at ejer derfor kunne have en berettiget forventning om en ny tilladelse. Kommunen henviste til Planlovens § 35, stk. 1, nr. 3 og Planlovens § 5 a og vurderede, at projektet visuelt kunne opfattes som tilknyttet sommerhusbebyggelsen. Finanskrisen blev også nævnt som en mulig årsag til den forsinkede udnyttelse af tidligere tilladelser.

Klagerne og kommunens bemærkninger

Naboen klagede over mistet havudsigt og henviste til forbud mod nybyggeri i kystnærhedszonen. DN-Kolding påpegede, at det ansøgte var i strid med praksis for nye helårshuse på ubebyggede ejendomme i landzone, især i kystnærhedszonen og tæt på et sommerhusområde, hvilket kunne skabe uønsket præcedens. Kommunen fastholdt, at der var tale om erstatningsbyggeri for en bolig, der ikke var en ruin ved nedrivningstidspunktet, og at der ikke var risiko for præcedens. Kommunen understregede, at der ikke var tale om planlægning af bebyggelse i kystnærhedszonen, men en enkeltstående landzonetilladelse til at erstatte en utidssvarende bolig.

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse i sagen efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planlovens § 35, stk. 1 (landzone). Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Planlovens § 62. Afgørelsen blev truffet af nævnet, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 5, stk. 1.

Generelt om landzonetilladelse

Efter Planlovens § 35, stk. 1 kræver opførelse af ny bebyggelse, der ikke er erhvervsmæssig nødvendig for landbrugsdrift, kommunal tilladelse. For arealer i kystzone må landzonetilladelse kun meddeles, hvis det ansøgte har helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. Planlovens § 35, stk. 3, jf. Planlovens § 5 a, stk. 3. Nævnet lægger stor vægt på lovens almene formål om at modvirke byspredning og hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land.

Generelt om genopførelse af forfaldne huse

Opførelse af et helt nyt hus til erstatning for et eksisterende kræver landzonetilladelse efter Planlovens § 35, stk. 1, selvom det eksisterende hus kunne være til- og ombygget op til 250 m² efter Planlovens § 36, stk. 1, nr. 9. Nævnets praksis tillader almindeligvis genopførelse, hvis det eksisterende hus ikke er en ruin. Det nye hus skal normalt opføres med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det gamle.

Ansøgning inden for "rimelig tid"

Nævnets praksis fastslår, at ansøgning om genopførelse efter hændelig undergang eller i forbindelse med udskiftning skal ske inden for "rimelig tid" (ca. 3 år), medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Vurdering af den konkrete sag

Nævnet lagde til grund, at den eksisterende bebyggelse blev nedrevet i 2008/2009. Den aktuelle ansøgning blev modtaget i marts 2014, godt 13 måneder efter den tidligere landzonetilladelse udløb i februar 2013, og godt 5 år efter nedrivningen. Et flertal på 6 af nævnets medlemmer fandt, at ansøgningen under disse omstændigheder ikke var søgt inden for "rimelig tid". Derfor skulle ansøgningen vurderes ud fra de almindelige hensyn i landzone.

Det blev lagt til grund, at ejendommen ikke havde været benyttet som helårshus i en meget lang årrække (ikke tilmeldt beboere siden 1968). Der var tale om nyopførelse af et helårshus i landzone inden for kystnærhedszonen i et område med hovedsageligt sommerhuse og spredt bebyggelse, og ejendommen grænser op til et lokalplanlagt sommerhusområde. Flertallet fandt, at det ville være i strid med landzonebestemmelsernes formål om at modvirke byspredning at give tilladelse til et nyt helårshus på ejendommen, især da det i størrelse væsentligt oversteg den tidligere bebyggelse.

Tre medlemmer stemte for at stadfæste kommunens tilladelse.

Afgørelse

I overensstemmelse med flertallet ændrede Natur- og Miljøklagenævnet Kolding Kommunes landzonetilladelse af 12. januar 2015 til et afslag.