Stadfæstelse af landzonetilladelse til enfamiliehus med præcisering af vilkår

Ejerne af en beboelsesejendom i landzone i Haderslev Kommune ansøgte om landzonetilladelse til at opføre et nyt 1½ plans enfamiliehus på 330 m². Ejendommen, der er på 3.443 m², er beliggende i et område med spredt bebyggelse og er ikke omfattet af lokalplan eller kommuneplanrammebestemmelser. Ansøgningen forudsatte en arealoverførsel fra en nabogrund for at udvide ejendommen til knap 2 ha. Det nye hus skulle placeres ca. 40 meter fra vejen og ca. 5 meter sydøst for den eksisterende stald.

Kommunens afgørelse og begrundelse

Haderslev Kommune meddelte den 28. marts 2014 landzonetilladelse til projektet. Kommunen vurderede, at det ansøgte ikke stred mod Planlovens § 35, stk. 1's sigte om at modvirke spredt bebyggelse i det åbne land, da der var tale om erstatningsbyggeri, og det nye hus ville blive opført i forbindelse med eksisterende bygninger. Kommunen lagde vægt på, at den eksisterende helårsbolig og en mellembygning skulle nedrives.

Kommunen fastsatte to vilkår for tilladelsen:

• Inden ibrugtagning af det nye stuehus skulle det gamle (bygning 1 i BBR) fjernes eller overgå til anden anvendelse.
• Arealoverførsel skulle være registreret i matriklen, før byggearbejdet påbegyndtes.

Kommunen vurderede, at projektet havde underordnet betydning for naboer, da den nærmeste boede 200 meter væk, og huset opførtes i forbindelse med eksisterende bygninger. Derfor blev der ikke foretaget naboorientering. Kommunen understregede, at afgørelsen var en konkret vurdering og ikke udløste berettigede forventninger hos andre ansøgere.

Klagen fra Danmarks Naturfredningsforening

Danmarks Naturfredningsforening, Haderslev, klagede den 22. april 2014 over kommunens tilladelse. Klagen fokuserede på:

• Utilstrækkelig begrundelse for at tillade et boligareal på 330 m², som overskred praksis for landzone og potentielt kunne skabe præcedens.
• Bekymring for, om det var tilstrækkeligt præcist angivet, at ejendommen ikke var en landbrugsejendom, og at den eksisterende helårsbolig skulle rives ned som forudsætning for tilladelsen.

Ansøgerne oplyste, at de selv havde tegnet huset og ønskede at bygge et hus, der afspejlede deres professionelle baggrund i byggebranchen. De bekræftede, at den eksisterende bolig ville blive revet ned umiddelbart efter færdiggørelsen af det nye hus.

Natur- og Miljøklagenævnet (NMK) traf afgørelse i sagen efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planlovens § 35, stk. 1 (landzone). Formålet med landzonebestemmelserne er at modvirke byspredning og uplanlagt bebyggelse i det åbne land.

Nævnets praksis for erstatningsbyggeri

NMK's praksis tillader normalt opførelse af et nyt helårshus til erstatning for et ældre, der nedrives, forudsat at det eksisterende hus ikke er en ruin. Det nye hus skal normalt have nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det eksisterende. Opførelse af et helt nyt hus til erstatning for et eksisterende kræver landzonetilladelse efter Planlovens § 35, stk. 1, uanset om det eksisterende hus efter Planlovens § 36, stk. 1, nr. 9 kunne være til- og ombygget op til 250 m².

For større huse gælder følgende praksis:

• Op til 300 m²: Normalt tilladt, medmindre der er særlige modhensyn (f.eks. landskabelig karakter).
• 300-400 m²: Afgørelsen beror på et konkret skøn baseret på kriterier som områdets og landskabets karakter, planlægningsmæssige temaer, byggeriets placering, størrelse og udformning.
• Over 400 m²: Normalt afslag, medmindre der foreligger ganske særlige forhold.

Nævnets konkrete vurdering

NMK fandt efter en samlet vurdering ikke grundlag for at statuere, at opførelsen af det ansøgte byggeri på 330 m² var i strid med de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, der skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne. Nævnet lagde vægt på, at der var tale om at udskifte et lovligt etableret enfamiliehus, og at det nye hus blev placeret ved den tidligere stald.

Præcisering af vilkår

NMK bemærkede, at Haderslev Kommunes vilkår 1 var utydeligt formuleret ("fjernes eller overgå til anden anvendelse"), da det var hensigten, at det gamle hus skulle fjernes. Nævnet præciserede derfor vilkåret.

Afgørelse

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede Haderslev Kommunes afgørelse af 28. marts 2014 om landzonetilladelse til at opføre et enfamiliehus på 330 m². Afgørelsen står således ved magt, dog med følgende præcisering af tilladelsens vilkår 1:

Vilkår 1: Inden ibrugtagningen af det nye stuehus, skal det gamle (bygning 1 i BBR) fjernes.

Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter, at den er meddelt, eller ikke har været udnyttet i 3 på hinanden følgende år, jf. Planlovens § 56, stk. 1.

Nævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. Planlovens § 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 9.