Afslag på landzonetilladelse til anvendelse af anneks som helårsbolig stadfæstes

Sagen omhandler en klage over Helsingør Kommunes afgørelse af 19. februar 2014, hvor kommunen afslog en landzonetilladelse til anvendelse af et anneks som helårsbolig og meddelte påbud om ophør af helårsbeboelse på ejendommen beliggende på [adresse1] 71, 3150 Hellebæk. Ejendommen er registreret i BBR som en beboelses- og forretningsejendom med en hovedbygning og et anneks, begge oprindeligt registreret til erhvervsmæssig anvendelse som hotel, restaurant eller lignende.

Klagerens anbringender

Klageren, ejendommens ejer, anførte, at anneksets anvendelse til helårsbeboelse ikke kræver landzonetilladelse, da bygningen lovligt blev anvendt som helårsbeboelse før by- og landzonelovens ikrafttræden i 1970. Det blev fremført, at annekset siden opførelsen i 1943 har været anvendt til privat plejehjem/pensionat, beboelse for personale, hvile-/rekreationshjem samt gæstebolig hele året rundt. Klageren overtog ejendommen i 1984 i god tro om anneksets helårsstatus og har siden selv boet i eller udlejet annekset til helårsbeboelse. Klageren bestred kommunens påstand om, at annekset kun blev anvendt som sommerbolig, og at der ikke var indlagt vand eller toilet fra opførelsen. Det blev også anført, at en ændring i registreringen ikke ville medføre en yderligere belastning for området, og at kommunens afslag var i strid med lighedsgrundsætningen, idet en sammenlignelig ejendom havde opnået tilladelse.

Kommunens begrundelse for afslag og påbud

Kommunen begrundede afslaget med, at indretning af helårsboliger i erhvervsbygninger eller sommerboliger ifølge praksis skal betragtes som nyopførelser af helårsboliger. Annekset er registreret som erhvervsbygning med værelser og har ifølge kommunen primært været anvendt om sommeren, da ejendommen var pensionat. Kommunen fandt, at helårsbeboelse i en erhvervsbygning er i strid med praksis for indretning eller opførelse af boliger i landzonen, og at det aktuelle projekt skulle vurderes, som var der tale om opførelse af nyt byggeri. Kommunen oplyste, at den først i 2009 blev opmærksom på helårsanvendelsen af annekset, da alle beboere var opført på samme adresse, og at der ikke var fundet en landzonetilladelse til helårsanvendelse i arkiverne. Kommunen sidestillede annekset med et fritidshus med begrænset brugsperiode og henviste til en generel restriktiv praksis for ændret anvendelse af sommerhuse i landzonen. Desuden mente kommunen, at annekset ikke opfyldte bygningsreglementets krav til helårsbeboelse.

Ejendommens karakter og historik

Ejendommen er beliggende i landzone på et bakkedrag, der skråner ned mod Kobberdammen, og ligger i et område udpeget som beskyttelsesområde for geologi, værdifulde landskaber og biologi. Området er også et vægtigt kulturmiljø og ligger i Natura 2000-område nr. 130 samt inden for kystnærhedszonen, jf. Planlovens § 5a. Ifølge BBR fra marts 2015 er ejendommen på 7.844 m2. Hovedbygningen er på 320 m2, opført i 1910, og annekset på 60 m2 (nu 69 m2 efter tilbygning), opført i 1943. Begge bygninger var oprindeligt registreret som erhverv. Kommunen havde den 16. december 2013 meddelt lovliggørende landzonetilladelse til yderligere to boliger i hovedbygningen, så der i alt var tre boliger på ejendommen.

Sagsforløb

Klageren henvendte sig første gang til kommunen i marts 2009 for at ændre BBR-registreringen til tre boliger i hovedhuset og én bolig i annekset. Kommunen kvitterede og oplyste om krav om landzonetilladelse og dispensationer. Efter yderligere henvendelser fra klageren i 2011 og en besigtigelse i 2013, fremsendte kommunen i december 2013 udkast til afgørelse om afslag på lovliggørende landzonetilladelse til helårsbeboelse i annekset og påbud om ophør. Kommunen traf samtidig to andre afgørelser vedrørende ejendommen, herunder landzonetilladelse til yderligere to helårsboliger i hovedbygningen.

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede Helsingør Kommunes afgørelse af 19. februar 2014 om afslag på landzonetilladelse til anvendelse af annekset til helårsbolig og opretholdt påbuddet om ophør af helårsbeboelse i annekset. Kommunens afgørelse står således ved magt, og kommunen skal fastsætte en ny frist for lovliggørelse af forholdet på ejendommen. Afgørelsen er truffet efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1 jf. Planlovens § 35, stk. 1.

Nævnets kompetence

Nævnet fastslog, at det ikke har kompetence til at behandle klagepunkter vedrørende bygningsreglementet. Klager over kommunens sagsbehandling skal rettes til Statsforvaltningen.

Krav om landzonetilladelse

Nævnet lagde til grund, at annekset ved by- og landzonelovens ikrafttræden den 1. januar 1970 har været en erhvervsbygning, sandsynligvis anvendt til periodevis beboelse. Der var ikke tilstrækkelig dokumentation for, at annekset – i modstrid med BBR-registreringen – har været anvendt til helårsbeboelse forud for eller efter denne dato. Den ændrede anvendelse af annekset fra erhverv til helårsbeboelse kræver derfor en lovliggørende landzonetilladelse efter Planlovens § 35, stk. 1.

Kommunens passivitet og klagers indrettelse

Nævnet fandt ikke, at kommunen havde udvist passivitet, eller at klageren kunne have indrettet sig i tillid til, at kommunen ikke ville søge det ulovlige forhold lovliggjort. Det blev lagt vægt på, at annekset ved klagerens overtagelse var registreret som en erhvervsbygning, og at ejendommen altid har været registreret som én adresse, hvilket gjorde det vanskeligt for kommunen at skelne mellem beboere i hovedbygningen og annekset. Kommunen foretog desuden sagsbehandlingsskridt umiddelbart efter at have fået kendskab til den ulovlige anvendelse i 2009.

Lovliggørende landzonetilladelse

Nævnet var enig med kommunen i, at det ville være i strid med de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn at meddele lovliggørende tilladelse til ændret anvendelse af annekset til helårsbeboelse. Etablering af yderligere helårsboliger i landzone bør som hovedregel ske efter nærmere planlægning og ikke ved enkeltstående landzonetilladelser. Nævnet fandt ikke, at der var forhold, der tilsagde en fravigelse af praksis. Det blev lagt vægt på, at bygningen ikke oprindeligt var opført som et helårshus, og at den ligger med en vis afstand til den øvrige bebyggelse, hvilket på længere sigt kunne medføre en væsentlig ændring af bygningens og omgivelsernes karakter. En tilladelse ville desuden kunne skabe præcedensvirkning i strid med landzonereglerne.

Lighedsgrundsætningen

Nævnet fandt ikke, at kommunens afslag var udtryk for usaglig forskelsbehandling, idet den af klageren nævnte sammenlignelige sag vedrørte etablering af boliger i overflødiggjorte skovbrugsbygninger, hvilket adskilte sig fra nærværende sag.

Det meddelte påbud

Anvendelsen af annekset til helårsbeboelse er sket i strid med planlovens landzonebestemmelser, og nævnet stadfæstede kommunens afslag på lovliggørende landzonetilladelse. Forholdet blev ikke anset for at have underordnet betydning. Kommunens påbud havde således hjemmel i Planlovens § 51, stk. 5.