Urimelige lejeforhøjelser på sommerhusgrunde: Menighedsråd tilsidesat lejevilkår efter aftalelovens § 36

Sagen omhandler en række sommerhusejere, der lejede grunde af et menighedsråd. Ved udløb af de hidtidige lejekontrakter blev lejerne præsenteret for nye lejekontrakter med markante lejeforhøjelser, der i nogle tilfælde var flere hundrede procent højere end tidligere. Lejen skulle fremover reguleres årligt og udgøre 5,5 % af grundværdien. Lejeaftalerne indeholdt ingen bestemmelser om økonomisk opgør ved lejeforholdets ophør.

Sagens baggrund

• Lejerne havde tidligere oplevet, at lejeaftalerne blev forlænget på uændrede vilkår, og havde derfor en forventning om, at dette ville fortsætte.
• Lejerne havde opført sommerhuse på grundene og risikerede store værditab, hvis lejemålene ikke kunne forlænges, da udlejer kunne kræve sommerhusene fjernet.
• Forbrugerombudsmanden mente, at udlejeren udnyttede lejernes situation urimeligt.

Forløb

• Forbrugerombudsmanden indtrådte som biintervenient i retssagen til støtte for lejerne.
• Lejerne påstod, at lejeaftalen skulle ændres, herunder at vilkåret om lejefastsættelse skulle tilsidesættes, at for meget betalt leje skulle tilbagebetales, og at der skulle indføres en bestemmelse om kompensation ved lejeaftalens ophør.
• Udlejeren påstod frifindelse, men tog bekræftende til genmæle vedrørende kompensation ved lejeforholdets ophør.

Standardkontrakt på statens område

• I 2006 blev der på statens område indført en standardkontrakt, hvor lejen reguleres årligt efter nettoprisindekset.
• Lejefastsættelsen kan tages op til fornyet vurdering hvert 5. år i overensstemmelse med praksis efter lejeloven og erhvervsloven.

Afgørelse

Retten i Århus afgjorde, at lejeaftalerne delvist skulle tilsidesættes i henhold til Aftaleloven § 36 og Aftaleloven § 38 c. Retten besluttede, at lejen skulle nedsættes og reguleres efter nettoprisindekset, med mulighed for fornyet vurdering hvert 5. år i overensstemmelse med praksis efter lejeloven og erhvervslejeloven. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje fra 1. april 2008. Retten imødekom også lejernes krav om kompensation for tilslutningsafgifter og værdien af opførte bygninger ved lejeaftalens ophør.

Begrundelse for afgørelsen:

• Lejeaftalerne blev betragtet som forbrugeraftaler, jf. Forbrugeraftaleloven § 3, stk. 1, og Aftaleloven § 38 a.
• De markante lejeforhøjelser var urimelige.
• Den offentlige ejendomsvurdering afspejlede ikke grundenes reelle handelsværdi.
• Lejerne havde en berettiget forventning om, at lejeaftalerne ville kunne forlænges på lignende vilkår.
• Udlejer havde handlet i strid med god markedsføringsskik, jf. Markedsføringsloven § 1.

Konsekvenser:

• Udlejer skal anerkende de fastsatte årlige lejer for perioden 1. april 2008 til 31. marts 2009.
• Lejen reguleres efter nettoprisindekset, første gang 1. april 2009.
• Lejefastsættelsen kan tages op til fornyet vurdering tidligst 1. april 2013.
• Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje fra 1. april 2008 med procesrente.
• Udlejer skal optage en bestemmelse om kompensation for lejers udgifter ved lejeforholdets ophør.
• Udlejer skal betale 126.161,65 kr. i sagsomkostninger til lejerne.