Sag om afvisning af dækning for nedtagning og genopsætning af altaner i forbindelse med udbedring af dækningsberettiget skade

Denne sag omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Topdanmark Forsikring A/S vedrørende dækning under en byggeskadeforsikring.

Sagens baggrund

Klageren købte ejendommen i januar 2019, som var opført i 2011 og dækket af en byggeskadeforsikring hos Topdanmark. Ejendommen havde konstaterede fejl og mangler ved balkonerne, og den tidligere ejer modtog en økonomisk kompensation på 750.000 kr. fra sælger til udbedring af disse mangler. Denne handel var omfattet af Lov om Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Topdanmark har anerkendt en dækningsberettiget skade ved ejendommens sydvendte facade, som kræver fuldstændig udskiftning af vinduespartiet. Som en nødvendig del af denne udbedring skal to altaner på den sydvendte facade nedtages og genopsættes. De isolerede omkostninger hertil beløber sig til 906.200 kr. ekskl. moms, svarende til 1.132.750 kr. inkl. moms.

Parternes påstande og argumenter

Klagerens påstand: Topdanmark skal dække samtlige omkostninger ved udbedring af den dækningsberettigede skade, herunder udgifterne til nedtagning og genopsætning af altanerne.

Klagerens centrale argumenter:

• Nedtagning og genopsætning af altanerne er en nødvendig del af udbedringen af den dækningsberettigede facadeskade, ikke en selvstændig byggeskade ved altanerne.
• Den tidligere modtagne kompensation på 750.000 kr. var for renovering af altanernes mangler og omfattede ikke nedtagning og genopsætning som led i facadeudskiftningen.
• Forsikringsbetingelsernes punkt 6F, der undtager dækning for skader, hvor der er modtaget kompensation, skal fortolkes indskrænkende og gælder kun for byggeskader, der er kompenseret for, ikke for nødvendige følgeomkostninger af andre dækkede skader.
• Kravet er ikke forældet, da tvisten angår omfanget af en anerkendt dækning, ikke selve kravets berettigelse.

Topdanmarks påstand: Topdanmark afviser at dække udgifterne til nedtagning og genopsætning af altanerne.

Topdanmarks centrale argumenter:

• Klageren har allerede modtaget kompensation på 750.000 kr. for mangler ved altanerne, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 6F, som udelukker dækning for skader, hvor sikrede har modtaget kompensation.
• Klageren har ikke lidt et tab, da han allerede er kompenseret for altanmanglerne i købsprisen, og han havde til hensigt at udskifte altanerne uanset facadeskaden.
• Kravet er forældet i henhold til Forældelsesloven § 3, da fristen på 3 år var udløbet, da sagen blev indbragt for Ankenævnet, idet både den tidligere og nuværende ejer var bekendt med altanernes mangler og der forelå en skønserklæring og dom fra 2018, der beskrev alvorlige mangler.
• Altanerne kan ikke genmonteres, da de er støbt på stedet og vil blive ødelagt ved fjernelse, hvilket kræver nye altaner. Hvis dækning skulle gives, skal de 750.000 kr. fratrækkes erstatningsbeløbet, indeksreguleret til 2023-niveau.
• Den samlede erstatning for vinduespartiet overstiger allerede forsikringssummen på policen.

Klageren får ikke medhold.

Ankenævnets begrundelse

Ankenævnet finder ikke grundlag for at kritisere selskabets afvisning af at dække udgifterne til nedtagning og genopførelse af nye balkoner. Dette sker med henvisning til forsikringsbetingelsernes punkt 6F, som udelukker dækning for byggeskader, hvor sikrede har modtaget kompensation.

Nævnet har lagt vægt på, at klageren var bekendt med fejl og mangler ved balkonerne allerede ved købet af ejendommen. Som følge heraf modtog han et afslag i købsprisen på 750.000 kr.

Det fremgår desuden af købsaftalen af 5. oktober 2018, at "Der indhentes yderligere 2 tilbud på udskiftning af balkonen", og at "Der skal indhentes tilbud på udbedring af skaderne/overfladebehandling af de øvrige balkoner, da køber ikke er interesseret i udbedring af skaderne, men ønsker nye balkoner i stedet for. Differencen i prisen for udbedring af skaderne og nye balkoner, afholdes af køberen".

Et tillæg af 3. januar 2019 til købsaftalen præciserer yderligere, at "Parterne er enige om, at dette afslag er til fuld og endelig afgørelse af ethvert mangelkrav vedrørende mangler ved balkonerne, således at køber hverken kan rejse krav om forholdsmæssigt afslag eller erstatning vedrørende disse."

Et mødereferat af 7. november 2018 bekræfter, at klageren "ønsker ikke, at balkon i stueetagen blot renoveres. Han ønsker, at de brydes ned, og at der etableres en ny." Det fremgår også, at "Hvis denne løsning vælges betaler [klageren] differencen fra renoveringsprisen op til en eventuel højere pris".

Et brev af 4. december 2018 fastslår, at "Det præciseres, at det er sælger, der skal forestå udførelsen af arbejdet vedrørende alle 3 balkoner, men at min klient, selv skal betale forskellen i prisen mellem renovering og udskiftning vedrørende balkonen i stueetagen".

Ankenævnet konkluderer, at klageren allerede havde forudset og accepteret at afholde udgifterne til udskiftning af altanerne og var blevet kompenseret af sælgeren til dette formål. Klageren har derfor ikke lidt et tab i denne henseende.

Vedrørende selskabets anbringende om forældelse finder nævnet, at selskabet ikke var berettiget til at afvise klagerens krav på dette grundlag. Dette skyldes, at sagen ikke handler om, hvorvidt der er dækningsberettigede forhold ved balkonerne, men derimod om selskabet skal dække udgifterne til nedtagning og genopførelse af nye balkoner, idet dette arbejde er en nødvendig følge af den dækkede skade på vinduespartiet. Selvom forældelsesfristen på 3 år, jf. Forældelsesloven § 2 og Forældelsesloven § 3, normalt regnes fra det tidligste tidspunkt, hvor skaden kunne anmeldes, ændrer dette ikke ved sagens udfald, da den primære begrundelse for afvisningen er manglen på et tab for klageren i relation til de omtvistede udgifter.