Dansk Boligforsikring A/S modtaget klage vedrørende afvisning af dækning for skade på ydermur

Denne sag omhandler en tvist mellem forsikringstagere (klagerne) og Dansk Boligforsikring A/S (selskabet) vedrørende dækning af en skade på ejendommens ydermure under en ejerskifteforsikring med udvidet dækning.

Sagens faktiske omstændigheder

Klagerne indgik købsaftale for ejendommen den 10. maj 2022 med et rådgiverforbehold. Den 17. maj 2022 tegnede de en 5-årig ejerskifteforsikring hos selskabet, gældende fra samme dato. Dagen efter, den 18. maj 2022, fik de en uvildig byggesagkyndig til at gennemgå ejendommen, hvorved der blev konstateret, at ydermurens tilstand var markant dårligere end beskrevet i tilstandsrapporten. Købsaftalen blev endeligt indgået den 20. maj 2022, og ejendommen blev overtaget den 1. august 2022. Skaden blev anmeldt til selskabet den 2. november 2022.

Klagerens påstande og argumenter

Klagerne kræver dækning af skadesudbedringen og anfører, at forsikringen var gældende fra tegningstidspunktet den 17. maj 2022, hvilket selskabet har bekræftet. De mener, at skaden er dækningsberettiget, da den blev konstateret efter forsikringens ikrafttræden, og fordi den – hvis ubehandlet – vil medføre et betydeligt økonomisk og/eller værdi- og funktionsmæssigt tab. Den byggesagkyndige vurderede, at der var risiko for indtrængende nedbør og frostsprængninger, og at udbedring ville koste ca. 155.000 kr.

Klagerne hævder, at skaden ikke er korrekt beskrevet i tilstandsrapporten, som karakteriserede den som en "mindre alvorlig skade" (gråt hus), mens den byggesagkyndige vurderede den som en "kritisk skade" (rødt hus). De sammenligner sagen med en tidligere sag (nr. 76.171) hos Ankenævnet for Forsikring, hvor klageren fik medhold. Klagerne oplyser, at deres boligrådgiver anbefalede forsikringen netop på grund af dens dækning fra tegningstidspunktet, uafhængigt af overtagelsesdatoen. De forsøgte at opnå et nedslag i købesummen fra sælger på baggrund af skaden, men dette blev afvist. Klagerne afviser at have tilsidesat deres tabsbegrænsningspligt, da de ikke kendte til skadens omfang ved købsaftalens indgåelse, og mener, at selskabets argumenter om mangel på økonomisk tab er misvisende.

Selskabets påstande og argumenter

Selskabet har afvist dækning med henvisning til, at forholdet var anmærket i tilstandsrapporten, og at klagerne havde kendskab til forholdet forud for købet af ejendommen. Selskabet anfører, at købsaftalen, som var betinget af klagernes rådgivers godkendelse, først blev endelig den 20. maj 2022. Klagerne kunne derfor have valgt ikke at købe ejendommen uden omkostninger frem til denne dato. Da klagerne alligevel valgte at købe ejendommen velvidende om de forventede udgifter til vedligeholdelse/renovering af facademurene, må de anses for at have accepteret denne udgift som indeholdt i købesummen. Selskabet mener, at dette strider mod klagernes almindelige tabsbegrænsningspligt at acceptere en for høj handelspris med den hensigt at rette kravet mod ejerskifteforsikringsselskabet.

Selskabet gør gældende, at den byggetekniske gennemgang den 18. maj 2022 netop skete på baggrund af tilstandsrapportens anmærkning om det udvendige murværk. De anfører, at en skadeanmærkning kun gives, hvor bygningsdelen er ringere end, hvad der følger af sædvanligt slid, og at anmærkningen ikke kan siges at være "klart forkert" beskrevet, selvom den byggesagkyndige kunne have beskrevet forholdet bedre. Selskabet har gentagne gange opfordret klagerne til at fremlægge korrespondance med sælger, da det kan have betydning for selskabets bedømmelse af et anmeldt forhold, jf. Forsikringsaftaleloven § 22. Selskabet har også gjort opmærksom på, at manglende overholdelse af Forsikringsaftaleloven § 22 kan have betydning for selskabets ansvar, jf. Forsikringsaftaleloven § 21.

Klagerne får ikke medhold i deres klage. Ankenævnet for Forsikring finder, at forsikringsaftalen trådte i kraft den 17. maj 2022. Den byggesagkyndige gennemgang af ejendommen den 18. maj 2022 påpegede mangler ved ydermurene og anslog omkostningerne til udbedring til 155.000 kr. inkl. moms. Købsaftalen blev dog først endelig den 20. maj 2022, da købers rådgiverforbehold udløb. På dette tidspunkt kunne klagerne have trukket sig fra handlen uden omkostninger i forhold til sælgeren.

Nævnet lægger til grund, at klagerne forgæves forsøgte at opnå kompensation for skadeudgiften hos sælgeren, inden købsaftalen blev endelig. Dette indikerer, at klagerne havde positivt kendskab til skaderne, før købsaftalen blev bindende. I henhold til bilag 1, punkt 5, i bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., dækker forsikringen forhold, der var til stede ved tilstandsrapportens udarbejdelse eller opstået efter disse rapporters udarbejdelse, men inden købers overtagelse af ejendommen, og som konstateres og anmeldes i forsikringstiden. Dog undtager bilag 1, punkt 6, litra d, forhold, som det godtgøres, at køberen havde kendskab til, før forsikringsaftalens indgåelse.

Ankenævnet finder, at denne afgrænsning af ejerskifteforsikringens dækningsomfang ikke – i strid med den almindelige obligationsretlige pligt til tabsbegrænsning – kan føre til, at en forsikringstager med positivt kendskab til de påberåbte skader, inden købsaftalen er endelig, bevidst kan vælge at acceptere et tab på vegne af ejerforsikringsselskabet. Da klagerne havde kendskab til skaden og forsøgte at opnå nedslag i prisen, men alligevel valgte at gennemføre handlen, anses de for at have accepteret udgiften som en del af købesummen. Derfor foreligger der ikke et dækningsberettiget tab.