Sag om ejerskifteforsikring: Tvist om erstatningsopgørelse for ulovligt terrændæk

Introduktion til Sagen

Sagen omhandler en tvist under en udvidet ejerskifteforsikring vedrørende en mangelfuld terrændækskonstruktion i en ejendom opført i 1979 med en tilbygning fra 1985. Forsikringen trådte i kraft den 31. maj 2008.

Sagens Baggrund og Skadens Opdagelse

Den 4. maj 2017 anmeldte klageren en skade, hvor det i forbindelse med udbedring af en rørskade blev konstateret, at terrændækket var udført uden et kapillarbrydende lag og en fugtspærre på betondækket. Klagen vedrører udelukkende den oprindelige del af huset. Kommunen krævede efterfølgende, at forholdet blev lovliggjort i henhold til Bygningsreglement 1977 (BR77) og den oprindelige byggetilladelse fra 1978, med henvisning til byggelovens § 17, stk. 1.

Parternes Påstande og Argumenter

Klagerens Påstande

Klageren gjorde gældende, at Dansk Boligforsikring A/S (DB) ikke anerkendte kommunens krav til lovliggørelse af det manglende kapillarbrydende drænlag og brød god forsikringsskik. Klageren krævede en erstatning baseret på en fuldstændig fjernelse og genskabelse af terrændækket med et kapillarbrydende lag (15 cm leca eller sundolitt) for at opnå lovliggørelse og undgå værditab. Klageren fremlagde et tilbud på 613.250 kr. for terrændækket og 96.500 kr. for badeværelset, samt 60.000 kr. for skimmelsanering. Derudover krævede klageren dækning af udgifter til genhusning, opmagasinering, forbrugsudgifter, advokatbistand og teknisk bistand.

Selskabets Påstande

DB anerkendte dækning for den manglende fugtspærre og den ulovlige terrændækskonstruktion. Selskabet tilbød oprindeligt en erstatning på 181.507 kr. for en epoxymembranløsning, som de mente ville fungere som et kapillarbrydende lag og opfylde BR77-kravene. Senere tilbød de 149.971,25 kr. for en løsning med 50 mm isolering og plastdampspærre. DB fastholdt, at deres løsninger var tilstrækkelige til lovliggørelse og afviste klagerens krav om en dyrere fuld rekonstruktion. Selskabet hævdede desuden, at sagen var forældet i henhold til den 3-årige forældelsesfrist fra kendskabstidspunktet.

Kommunal og Teknisk Vurdering

Kommunen afviste klagerens ansøgning om dispensation og fastholdt kravet om lovliggørelse i henhold til BR77 og byggetilladelsen, herunder at det kapillarbrydende lag skulle udføres i overensstemmelse med DS 436. Teknologisk Institut (TI) bekræftede, at en fugtstandsende membran kunne fungere som et kapillarbrydende lag, men påpegede risiko for kondens ved for tyk isolering. TI's undersøgelser viste, at det eksisterende sandlag ved soklen ikke var tilstrækkeligt kapillarbrydende. TI vurderede dog, at DB's foreslåede løsning (radonmembran over isolering) i princippet opfyldte BR77's krav til fugtisolering, men påpegede manglende detaljer vedrørende tilslutninger.

Nævnet konstaterer, at ejendommen er opført i 1979 med en tilbygning fra 1985, og at forsikringen med udvidet dækning trådte i kraft den 31. maj 2008. Klageren anmeldte skaden den 4. maj 2017 i forbindelse med en rørskade, hvor det blev konstateret, at terrændækket var udført uden kapillarbrydende lag og fugtspærre. Klagen vedrører den oprindelige del af huset.

Selskabet har anerkendt, at terrændækket er udført i strid med Bygningsreglement 1977 (BR77) om fugtisolering, og tvisten vedrører erstatningsopgørelsen. Selskabet tilbød oprindeligt den 31. august 2017 at dække den manglende fugtspærre, idet de mente, at det udførte sandlag udgjorde et fungerende kapillarbrydende lag. Den 7. november 2017 tilbød selskabet at dække udførelsen af en epoxymembran på betondækket i det oprindelige hus (undtagen badeværelse og bryggers), i alt 145 m2, og opgjorde erstatningen til 181.507 kr. inkl. moms efter fradrag af selvrisiko. Selskabet indhentede senere et tilbud af 24. januar 2018 på 145 m2 flydemørtelgulv oven på 50 mm isolering med en plastdampspærre, der blev ført 150 mm op ad væggene, og opgjorde den 29. januar 2018 erstatningen til 149.971,25 kr. inkl. moms.

Klageren protesterede den 26. februar 2018 over denne udbedringsmetode, da den ifølge klageren ville medføre, at kondenseringspunktet blev rykket op over betondækket på den forkerte side af fugtspærren og medføre fugtproblemer. Klageren henviste til en udtalelse af 23. februar 2018 fra Teknologisk Institut, som vurderede, at en plastmembran ikke var tilstrækkelig, og at en flydende epoxyfugtspærre kunne anvendes som kompensation for et manglende kapillarbrydende lag. Klageren mente, at den eneste udvej var at fjerne terrændækket og genskabe konstruktionen fra bunden med et kapillarbrydende lag (15 cm leca eller sundolitt), og fremlagde et tilbud på 550.525 kr. inkl. moms for nedbrydning og genopbygning af konstruktionen på 145 m2.

Selskabet tilbød herefter den 4. maj 2018 som den endelige erstatning at dække en konstruktion med 60-70 mm isolering ovenpå betondækket og en radonmembran over isoleringen. Erstatningen, inklusive sikring af utætheder i soklen i tilbygningen, blev opgjort til 218.815 kr. inkl. moms, som blev tilbudt klageren som kontanterstatning uden fradrag af selvrisiko.

Klageren ansøgte den 19. december 2018 kommunen om lovliggørelse af terrændækskonstruktionen som foreslået af selskabet. Kommunen meddelte klageren den 21. marts 2019, at det ansøgte ikke kunne godkendes.

Selskabet bad herefter Teknologisk Institut vurdere det eksisterende terrændæks lovlighed og foreslå en udbedring. TI's prøver af sandlaget den 8. maj 2019 viste, at sandets kapillære stighøjde var 20 cm, og dermed ikke tilstrækkeligt de steder, hvor sandlaget ved soklen var målt mellem 7 og 14 cm. TI vurderede i en rapport af 3. september 2019, at selskabets foreslåede udbedringsmetode opfyldte kravene i Bygningsreglement 1977 vedrørende fugtisolering.

Nævnet finder, at der ikke er grundlag for at kritisere den lovliggørelsesmåde, som selskabet har lagt til grund for sin erstatningsopgørelse. Nævnet lægger vægt på, at forsikringen skal dække en lovliggørelse, således at terrændækskonstruktionen opfylder kravene i Bygningsreglement 1977, og at forsikringen ikke skal dække, at bygningen opføres i overensstemmelse med byggetilladelsen. Nævnet finder heller ikke grundlag for at kritisere, at selskabet ikke har medtaget bryggerset og badeværelset i erstatningsopgørelsen, da disse rum er udført i uorganiske materialer med tæt gulvbelægning. Nævnet finder derfor ikke grundlag for at kritisere den tilbudte erstatning på 218.815 kr.

Forældelse Nævnet bemærker, at sagen efter de foreliggende oplysninger ikke kan anses for forældet.

Skimmelafrensning Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge selskabet at dække en skimmelafrensning af væggene i 50 cm højde. Klageren har ikke bevist, at forhold ved terrændækskonstruktionen udgør skade eller nærliggende risiko for skade på overtagelsestidspunktet, eller at skimmel i et omfang, der påvirker beboelsesrummenes brugbarhed nævneværdigt, således at skimlen i sig selv udgør en selvstændig skade. Nævnet har blandt andet lagt vægt på Goritas' rapport af 31. maj 2017.

Genhusning og opmagasinering af møbler Selskabet har dækket genhusning og opmagasinering af indbo fra 1. oktober 2017. Selskabet opsagde dækningen pr. 1. august 2018, idet de indregnede en udbedringsperiode på tre måneder. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge selskabet at betale for yderligere genhusning og opmagasinering, da klageren valgte at udskyde udbedringen ved ikke at acceptere den lovliggørelsesmåde, som selskabet lagde til grund for sin erstatningsopgørelse.

Forbrugsudgifter Klageren ønsker dækning for forbrugsudgifter (vand, varme, el, affald) fra 1. oktober 2017. Nævnet bemærker, at forsikringen dækker rimelige og nødvendige merudgifter i forbindelse med fraflytning. Nævnet lægger til grund, at klageren har været genhuset i en beboelsesvogn på forsikringsstedet frem til den 31. juli 2018. Nævnet forudsætter, at selskabet dækker dokumenterede rimelige og nødvendige merudgifter til forbrug frem til den 31. juli 2018. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge selskabet at dække udgifter efter 1. august 2018, da klageren valgte at udskyde udbedringen.

Advokatudgifter Klageren har søgt rådgivning hos to advokater. I henhold til forsikringsaftaleloven § 32, stk. 3 kan den sikrede kræve rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand dækket. Nævnet finder dog ikke grundlag for at pålægge selskabet at betale advokatomkostninger, da klagerens repræsentant, og ikke advokaterne, har varetaget kontakten med selskabet.

Teknisk bistand Nævnet bestemmer, at selskabet skal dække klagerens udgifter til teknisk bistand som specificeret nedenfor:

Disse beløb skal forrentes efter forsikringsaftaleloven § 24.

Klageren får i øvrigt ikke medhold i sine øvrige krav. Klagegebyret tilbagebetales.