Sag om tilbagebetaling af for meget betalt husleje i fremlejeforhold

Denne sag omhandler et tilbagebetalingskrav for for meget betalt husleje i et fremlejeforhold.

Sagens Baggrund

I 1994 lejede sagsøgte en 85 m² stor toværelseslejlighed i Esbjerg. Den månedlige leje var 982,25 kr. plus 350 kr. i a conto varmebidrag. Den 5. januar 2000 fremlejede sagsøgte lejligheden til sagsøgeren. Ifølge fremlejekontrakten, oprettet den 28. december 1999, skulle sagsøgeren betale 2.150 kr. pr. måned i leje samt 350 kr. i a conto varmebidrag. Da sagsøgeren blev opmærksom på, at sagsøgte opkrævede en højere leje, end han selv betalte til sin udlejer, krævede hun differencen tilbagebetalt. Sagsøgte afviste kravet. Sagsøgeren fraflyttede lejligheden den 31. januar 2006.

Sagsforløb

Sagsøgeren anlagde boligretssag den 3. maj 2006 og påstod sagsøgte dømt til at betale 59.453,25 kr. med procesrente. Beløbet dækkede for meget betalt husleje i perioden fra den 1. maj 2001 til udgangen af august 2005.

Sagsøgerens Anbringender

Sagsøgeren gjorde gældende, at sagsøgte ikke lovligt kunne opkræve en højere leje end 982,25 kr. pr. måned, jf. Boligreguleringsloven § 29 c. Den opkrævede difference blev anset for en ulovlig dusør i strid med Lejeloven § 6. Sagsøgeren fremhævede, at lejeloven er en beskyttelseslov, der skal forhindre lejere i at betale ulovlig leje, og bestred, at kravet var forældet eller fortabt ved passivitet.

Sagsøgtes Anbringender

Sagsøgte anerkendte størrelsesmæssigt kravet, men påstod frifindelse. Subsidiært anerkendte sagsøgte et mindre beløb. Sagsøgte gjorde gældende, at:

• Der ikke var tale om en ulovlig dusør.
• Lejelovgivningen ikke forhindrer en lejer i at fremleje til en højere leje end hovedlejeforholdet.
• Den aftalte leje var lovlig i henhold til lejelovens og boligreguleringslovens regler.
• Kompetencen til at prøve lejens lovlighed tilhørte huslejenævnet, ikke boligretten.
• Sagsøgeren havde bevisbyrden for, at lejen var for høj, og havde ikke løftet denne.
• Sagsøgeren havde fortabt sin indsigelsesret ved passivitet, da kravet blev fremsat mere end seks år efter lejekontraktens indgåelse og efter lang tids indsigelsesfri lejeudbetaling.
• Kravet var forældet i henhold til Boligreguleringsloven § 49, stk. 4 og Boligreguleringsloven § 17.
• Et eventuelt tilbagebetalingskrav maksimalt kunne andrage for meget betalt leje for ét år.
• Sagsøgtes retsforhold til ejendommens ejer var uden betydning for fremlejeforholdet.
• Der var indgået en gyldig fremlejeaftale.

Sagsøgte forklarede, at han overtog lejligheden i 1994, istandsatte den, og fremlejede den, da han fik arbejde i Norge i 1998. Han oplyste, at udlejeren havde samtykket til fremlejemålet og den opkrævede leje. Sagsøgeren var klar over, at sagsøgte kun var lejer. Sagsøgte mente, at sagsøgeren først efter fraflytning gjorde gældende, at hun havde betalt for meget i leje.

Rettens Afgørelse

Boligretten fandt, at den var kompetent til at behandle sagen, da den vedrørte et tilbagebetalingskrav.

Anvendelse af Lejelovgivningen

Retten lagde til grund, at reglerne for lejefastsættelse i Lejeloven § 1, stk. 1 og Boligreguleringsloven § 4, stk. 1 også gælder for fremlejeforhold. Dette indebærer, at en fremlejegiver ikke lovligt kan opkræve en højere leje, end hvad der kan opkræves i hovedlejeforholdet.

Faktiske Forhold og Bevisbyrde

Det blev fastslået, at sagsøgte betalte 982,25 kr. månedligt i hovedleje, mens sagsøgeren betalte 2.150 kr. månedligt i fremleje. Retten anså hovedlejen som den lovligt opkrævelige leje for lejligheden. Da sagsøgeren havde godtgjort, at hun betalte en højere leje i fremlejemålet end den leje, sagsøgte betalte i hovedlejeforholdet, påhvilede det sagsøgte at bevise sin ret til at opkræve den højere leje. Sagsøgte formåede ikke at løfte denne bevisbyrde.

Forældelse og Passivitet

Rettens vurdering var, at sagsøgerens krav ikke var forældet, og at hverken almindelige passivitetsgrundsætninger eller sagsøgtes øvrige anbringender kunne føre til et andet resultat.

Dom

Retten tog sagsøgerens påstand til følge i medfør af Lejeloven § 7, stk. 1, da sagsøgte størrelsesmæssigt havde anerkendt kravet. Sagsøgte blev dømt til at betale sagsøgeren 59.453,25 kr. med procesrente, beregnet fra datoen for hver indbetaling af husleje og frem til betaling sker.

Sagens Omkostninger

I medfør af Retsplejeloven § 312, stk. 1 blev sagsøgte pålagt at betale sagsøgerens sagens omkostninger på 14.300 kr. Dette beløb dækkede sagsøgerens udlæg på 1.800 kr. til retsafgifter og 12.500 kr. til advokatomkostninger.