Højesteretsdom om gyldigheden af en prisreguleringsklausul i en andelsboligoverdragelsesaftale

Denne sag omhandler gyldigheden af en prisreguleringsklausul i en aftale om overdragelse af en andel i en andelsboligforening. Klausulen muliggjorde en justering af købesummen baseret på den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering, som endnu ikke var kendt ved aftalens indgåelse.

Sagens Parter og Forløb

Sagen bestod af to sammenhængende sager, der blev behandlet samlet:

• Sag 342/2007: Part A og Part B (køberne, appellanter) mod Part 1 (sælger, respondent).
• Sag 348/2007: Part 1 (sælger, appellant) mod Part C I/S (andelsboligforeningen, respondent).

Sagen var tidligere behandlet af Københavns Byret den 11. august 2006 og af Østre Landsrets 6. afdeling den 2. februar 2007, hvor dommene blev stadfæstet af Højesteret.

Tvistens Kerne

Køberne (Part A og Part B) gjorde gældende, at prisreguleringsklausulen var ugyldig. Deres hovedargumenter var:

• Klausulen var i strid med Andelsboligforeningsloven § 5 og Andelsboligforeningsloven § 6, da prisen for andelen ikke var specificeret inden aftalens indgåelse, og den resulterende pris oversteg den lovbestemte maksimalpris.
• Aftalen var ugyldig i medfør af Aftaleloven § 36, idet sælgeren (den stærkere part) angiveligt havde misbrugt sin overlegne position i forhandlingerne. Køberne blev ikke gjort bekendt med konsekvensen af klausulen, og pristillægget blev uforudset stort. Klausulen blev desuden anset for et usædvanligt vilkår, der ikke fandtes i standardvedtægter for andelsboligforeninger.

Sælger (Part 1) og andelsboligforeningen (Part C I/S) påstod stadfæstelse af de tidligere domme og anførte:

• Køberne havde modtaget alle de oplysninger, der kræves i Andelsboligforeningsloven § 6, stk. 1.
• Der var ingen retsvirkning knyttet til, at en prisberegning baseret på den endnu ukendte offentlige vurdering ikke kunne gives på overdragelsestidspunktet.
• Aftalen var indgået mellem ligeværdige parter, og den regulerede købesum svarede til andelens aktuelle værdi. Klausulen var demokratisk vedtaget på en generalforsamling og var ikke ensidig, da den tog højde for både prisstigninger og prisfald.

Den omstridte prisreguleringsklausul lød: "Sker salg af andelen i perioden fra regnskabsårets afslutning til godkendelse af regnskabet på generalforsamlingen, tages forbehold for værdien af andelskrone, men når den nye andelskrone er godkendt på generalforsamlingen, foretager parterne selv regulering af købesummen.” Vurderingsterminen for almindelige ejendomsvurderinger er den 1. oktober i det år, hvor vurderingen foretages, jf. Ejendomsvurderingsloven § 2.

Højesterets Afgørelse

Højesteret stadfæstede landsrettens dom, hvilket indebar, at prisreguleringsklausulen i andelsboligaftalen blev anset for gyldig.

Begrundelse for Afgørelsen

• Andelsboligforeningsloven § 5 Højesteret fandt, at den omstridte prisreguleringsklausul, som baserede sig på den offentlige ejendomsvurdering, ikke oversteg, hvad ejendommens værdi med rimelighed kunne betinge. Det blev fastslået, at klausulen ikke var i strid med Andelsboligforeningsloven § 5, stk. 1 eller Andelsboligforeningsloven § 5, stk. 2, herunder litra c, som omhandler ansættelse af ejendomsværdien.

• Andelsboligforeningsloven § 6 Den indgåede salgsaftale indeholdt en specificeret opstilling af prisberegningen samt reguleringsklausulen. Højesteret konkluderede derfor, at bestemmelsen i Andelsboligforeningsloven § 6, stk. 1, som kræver specificeret prisopstilling inden aftalens indgåelse, var overholdt. Bestyrelsens godkendelsesret i henhold til Andelsboligforeningsloven § 6, stk. 3 var ligeledes opfyldt.

• Aftaleloven § 36 Højesteret fandt ingen oplysninger om særlige omstændigheder, der kunne medføre ugyldighed af overdragelsesaftalen eller prisreguleringsklausulen i medfør af Aftaleloven § 36. Aftalen blev anset for indgået mellem ligeværdige parter, og der var ikke et misforhold mellem den regulerede købesum og andelens aktuelle værdi.

Sagsomkostninger

• I sag 342/2007 skal Part A og Part B solidarisk betale 25.000 kr. til statskassen.
• I sag 348/2007 skal Part 1 betale 20.000 kr. til Part C I/S.

De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter dommens afsigelse og forrentes efter Renteloven § 8 a.