Sag om afvisning af dækning for ulovlig beboelse i ejerskifteforsikring

Klageren havde en ejerskifteforsikring med kvalitetsmærke hos Nykredit Forsikring A/S og klagede over selskabets afvisning af at dække, at en del af hans hus ikke var godkendt til beboelse. Klageren havde efter overtagelsen af ejendommen konstateret, at et areal på 22 m² i en tilbygning ikke var godkendt til bolig, men kun som udhus. Selskabet afviste dækning med henvisning til, at sælgeren havde garanteret, at arealet var godkendt til beboelse, og at forholdet ikke udgjorde en skade i forsikringens forstand.

Sagens omstændigheder

Ejendommen var opført i 1971, og klageren overtog den 1/9 2001 på baggrund af en tilstandsrapport fra 4/4 2001. Tilstandsrapporten beskrev bygning A som beboelse på 152 m², mens bygning B var angivet som beboelse på 22 m² og bygning C som garage på 28 m².

Klageren anførte, at han havde fået afslag fra Østifternes Forsikring på grund af manglende godkendelse af tilbygningen. Han forklarede, at hans advokat havde indhentet en skriftlig bekræftelse fra sælgers advokat om, at de 22 m² var godkendt som beboelse, før han købte huset. Han henviste til, at forsikringspolicen, tilstandsrapporten, ejendomsoplysninger, salgsopstilling og BBR-meddelelse alle angav, at huset var 152 m².

Nykredit Forsikring anførte, at boligarealet i købsaftalen var oplyst til 152 m², og at arealerne blev overtaget "som beset". Selskabet henviste til, at sælgeren via sin advokat havde fremlagt bygningsattester, men at disse kun dokumenterede, at der var givet byggetilladelse til et udhus. Selskabet anførte, at kommunen havde meddelt sælgeren, at udhuset ikke kunne ændres til beboelse, da det var beliggende for tæt på naboskel. Selskabet mente, at sælgeren var klar over, at tilbygningen oprindeligt var opført som et udhus og ikke var godkendt som beboelse. Selskabet afviste dækning under henvisning til, at udhuset var godkendt som udhus på opførelsestidspunktet og derfor ikke var ulovligt.

Klageren anførte, at alle dokumenter viste, at huset var købt og godkendt som værende 152 m² beboelse, og at det faktum, at der engang i 70'erne var givet tilladelse til at opføre et udhus, ikke ændrede på dette.

Klagerens advokat havde i et brev af 18/7 2001 til sælgerens advokat anmodet om dokumentation for lovligheden af aktivitetsrummet, idet det ikke umiddelbart fremgik, om det var indeholdt i det angivne boligareal på 152 m². Sælgerens advokat svarede 1/8 2001, at tilbygningen på 22 m² var registreret som beboelse, mens de resterende 15 m² var registreret som udhus.

Ankenævnet bestemte, at Nykredit Forsikring skulle anerkende, at beboelsesdelen af tilbygningen var omfattet af ulovlighedsdækningen. Dette gjaldt under forudsætning af, at der ikke kunne opnås dispensation fra kommunen. Selskabet skulle herefter opgøre skaden og yde erstatning i overensstemmelse med det på opførelsestidspunktet gældende bygningsreglement. Nævnet præciserede, at forsikringen ikke dækkede et eventuelt værditab som følge af, at ejendommen ikke var godkendt og måske fremover ikke ville blive godkendt til beboelse.