Tvist om fradrag for forbedringer på facadebeklædning og erstatning for genhusning i egen andelsbolig

En forsikringstager, der havde tegnet en ejerskifteforsikring med udvidet dækning, klagede over forsikringsselskabets erstatningsopgørelse i forbindelse med to forhold: udbedring af udvendig træbeklædning og dækning af genhusningsudgifter.

Uenighed om fradrag for facadebeklædning

Efter købet af ejendommen blev det konstateret, at den udvendige træbeklædning skulle udskiftes på grund af en konstruktionsfejl med manglende ventilation. Parterne var enige om, at udskiftningen var dækningsberettiget, og at omkostningerne hertil var 116.230 kr. ekskl. moms.

Tilstandsrapporten indeholdt bemærkninger om, at beklædningen var udført med skævheder og ujævnheder (K1) og havde mangelfuld finish (K2). Et tillæg til rapporten anslog udbedringsprisen for facaden til 4.000 kr.

• Selskabets påstand: Selskabet mente, at der skulle fratrækkes 50 % i erstatningen. Begrundelsen var, at klageren på baggrund af tilstandsrapporten måtte forvente en udvendig beklædning af dårlig kvalitet. Ved at få en helt ny og korrekt udført beklædning opnåede klageren en væsentlig forbedring, som ikke skulle dækkes af forsikringen.

• Klagers påstand: Klageren mente, at fradraget højst skulle udgøre 4.000 kr. ekskl. moms, svarende til det anslåede beløb i tilstandsrapportens tillæg. Klageren argumenterede for, at bemærkningerne i rapporten var af kosmetisk karakter og ikke antydede, at en fuldstændig udskiftning var nødvendig. Den primære årsag til udskiftningen var den skjulte konstruktionsfejl, som ikke var nævnt i rapporten.

Uenighed om genhusningserstatning

Grundet de omfattende reparationer måtte klageren genhuses. Parterne aftalte, at klageren skulle flytte ind i sin egen andelslejlighed, som hidtil havde været udlejet for 22.500 kr. pr. måned. Dette medførte et betydeligt indtægtstab for klageren.

• Klagers påstand: Klageren hævdede, at selskabet mundtligt havde accepteret at dække den tabte lejeindtægt, og krævede derfor 20.000 kr. pr. måned (22.500 kr. minus anslået forbrug på 2.500 kr.). Klageren henviste til, at selskabet i de første måneder havde udbetalt et beløb tæt på dette.

• Selskabets påstand: Selskabet afviste at have indgået en aftale om at dække tabt lejeindtægt. De første udbetalinger var sket "kulancemæssigt" (som en gestus). Selskabet mente, at de kun var forpligtet til at dække klagerens reelle merudgifter ved genhusningen. Deres beregning var som følger:

Selskabet argumenterede yderligere for, at erstatningen skulle reduceres med sparet ejendomsværdiskat i byggeperioden.

Ankenævnet traf afgørelse i to separate tvistepunkter: fradrag for facadebeklædning og erstatning for genhusning.

Fradrag for facadebeklædning

Nævnet lagde til grund, at det var nødvendigt at udskifte træbeklædningen på grund af ventilationsforhold. Et eventuelt fradrag i erstatningen skulle baseres på oplysningerne i tilstandsrapporten, ikke på generelle afskrivningsregler.

I tilstandsrapporten var der anført to typer bemærkninger:

1. Karakter K1: Facadebeklædningen var ikke i lod og vage, med skævheder ved døre og vinduer. Nævnet vurderede, at dette var et kosmetisk forhold uden risiko for skade, som ikke i sig selv ville have udløst erstatning. Derfor kunne der ikke foretages fradrag for dette, selvom udbedringen resulterede i et bedre fagligt resultat.
2. Karakter K2: Der var mangelfuld finish på træbeklædningen. Dette forhold berettigede til et fradrag.

Da selskabet selv havde anerkendt, at et beløb på 4.000 kr. var en realistisk pris for at færdiggøre de forhold, der var nævnt i tilstandsrapporten, fandt nævnet, at selskabet kun var berettiget til at fratrække 4.000 kr. i erstatningen.

Genhusningsudgifter

Nævnet anerkendte, at forsikringsaftalen som udgangspunkt kun dækker rimelige og nødvendige merudgifter ved genhusning, og dermed ikke tabt lejeindtægt.

Nævnet lagde dog afgørende vægt på, at det var aftalt mellem parterne, at klageren skulle opsige lejemålet for sin andelslejlighed for selv at bebo den under skadeudbedringen. Dette fremgik blandt andet af en mail fra selskabet, hvor det blev bekræftet, at selskabets direktør havde meddelt klageren, at lejeaftalen ikke skulle fornyes.

Efter nævnets opfattelse måtte det formodes, at selskabet ved at indgå dette arrangement, hvor klageren ville lide et indtægtstab, samtidig accepterede at dække dette tab. Selskabets argument om, at erstatning ikke må overstige det lidte tab i henhold til principperne i Forsikringsaftaleloven § 39, kunne ikke føre til et andet resultat, da der var indgået en specifik aftale. Nævnet fandt derfor, at selskabet skulle dække klagerens tab ved at betale 20.000 kr. pr. måned i genhusningserstatning.

Endelig afgørelse

Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skulle anerkende, at det kun var berettiget til at fratrække 4.000 kr. i udgifterne til udskiftning af facadebeklædningen. Derudover skulle selskabet anerkende at betale 20.000 kr. pr. måned i genhusningsudgifter.