Højesteret: Dagsværdi i årsregnskab kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen ved gaveafgiftsberegning

Denne sag omhandler værdiansættelsen af investeringsejendomme i forbindelse med gaveafgift, og hvorvidt 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret kan fraviges, når ejendommene er værdiansat til dagsværdi i selskabets årsregnskab.

Sagens Baggrund

Appellant 1 overdrog den 20. marts 2020 sine kommanditanparter i to kommanditselskaber, Virksomhed K/S 1 og Virksomhed K/S 2, til sine døtre, Appellant 2 og Appellant 3, via gavebrev. Disse kommanditselskaber ejer investeringsejendomme (udlejningsejendomme) i Aarhus.

Ved gaveoverdragelsen ansatte parterne ejendommenes værdi til 104.108.000 kr. Dette beløb var baseret på den offentlige vurdering på 122.480.000 kr. fratrukket 15 %, i henhold til punkt 6, 2. afsnit, i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Regnskabsmæssig Værdiansættelse

I kommanditselskabernes regnskaber var investeringsejendommene indregnet til dagsværdi. Forud for gaveoverdragelsen var dagsværdien opgjort til 169.750.000 kr. Vurderingsstyrelsen vurderede i august 2020 ejendommenes handelsværdi pr. 1. januar 2020 til 220.000.000 kr.

Problemstilling

Sagens kerne var, om skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift skulle acceptere, at kommanditanparterne blev overdraget på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene i overensstemmelse med 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Hovedspørgsmålet var, om en værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab kunne begrunde en fravigelse af denne 15 %-regel.

Højesterets Begrundelse

Højesteret henviste til sin praksis, herunder dom af 20. juni 2024 (UfR 2024.4183), som fastslår, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Disse særlige omstændigheder kræver konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom. Formålet med 15 %-reglen er at sikre forudsigelighed og tryghed ved familieoverdragelser af fast ejendom.

Retten fremhævede, at Årsregnskabsloven § 11, stk. 1 kræver, at et årsregnskab giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver og passiver. For investeringsejendomme følger det af Årsregnskabsloven § 38, stk. 1, at ejendommen efter første indregning løbende kan reguleres til dagsværdi. Dagsværdien skal afspejle ejendommens aktuelle handelsværdi, defineret som det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles mellem uafhængige parter.

Højesteret fandt, at en værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab, foretaget i overensstemmelse med årsregnskabslovens regler, kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. En fravigelse af 15 %-reglen afhænger af en konkret vurdering af forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering.

Den Konkrete Sag

I den konkrete sag var investeringsejendommenes dagsværdi i kommanditselskabernes regnskaber opgjort til 169.750.000 kr., hvilket var væsentligt højere end den offentlige ejendomsvurdering på 122.480.000 kr. Højesteret tiltrådte, at denne væsentlige forskel udgjorde særlige omstændigheder, der berettigede skattemyndighederne til ikke at acceptere værdiansættelsen efter 15 %-reglen.

Da det var ubestridt, at Vurderingsstyrelsens vurdering af investeringsejendommenes handelsværdi (220.000.000 kr.) herefter skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift, stadfæstede Højesteret landsrettens dom.

Afgørelse

Landsrettens dom stadfæstes.

Sagsomkostninger

Appellant 1, Appellant 2 og Appellant 3 skal solidarisk betale 200.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet. Beløbet skal betales inden 14 dage efter domsafsigelsen og forrentes efter Renteloven § 8a.