Opsigelse af lejemål begrundet i støj fra handicappet barn

Sagen omhandler gyldigheden af en opsigelse af et lejemål, hvor udlejer har opsagt lejer på grund af gentagne og væsentlige støjgener fra lejers handicappede barn. Lejer bestrider opsigelsen og henviser til barnets autisme og egne forsøg på at mindske støjen.

Sagens Baggrund

Udlejer A/B indgik den 15. februar 2022 en lejeaftale med Lejer om et enderækkehus i Værløse. Lejer flyttede ind med sine to børn, hvoraf den ældste er infantil autist og uden verbalt sprog. Allerede den 18. april 2022 modtog udlejer den første klage over støj fra lejemålet, primært i form af voldsomme skrig, råben og højlydt banken. Klagerne fortsatte herefter løbende.

Parternes Påstande

• Udlejer A/B nedlagde påstand om, at opsigelsen af lejemålet af 8. marts 2023 var gyldig, og at Lejer skulle fraflytte lejemålet efter en af retten fastsat dato. Udlejer henviste til, at Lejer i væsentlig grad havde tilsidesat sin forpligtelse til at overholde god skik og orden, jf. Almenlejeloven § 81, stk. 1, nr. 5 og Almenlejeloven § 85, stk. 1, nr. 5. Udlejer fremhævede sit ansvar for at sikre god orden i ejendommen, jf. Almenlejeloven § 80, stk. 1, og at støjen var af en karakter og et omfang, der oversteg almindelig barnestøj og var til væsentlig gene for naboerne. Udlejer havde sendt flere påbud til Lejer, jf. Almenlejeloven § 82, stk. 2, uden at støjen ophørte.
• Lejer nedlagde påstand om frifindelse. Lejer gjorde gældende, at der ved fastsættelsen af tålegrænsen for støj skulle tages højde for, at hendes barn er psykisk udfordret og kun med vanskelighed lader sig irettesætte. Lejer oplyste, at hun løbende havde samarbejdet med kommunen og foretaget, hvad muligt var, for at mindske støjen, herunder brug af blødt legetøj, flytning af værelser og montering af hængsler på vinduer.

Sagens Forløb og Oplysninger

Lejers Situation og Foranstaltninger

Lejer forklarede, at hendes ældste søn er infantil autist og uden verbalt sprog, hvilket resulterer i høje lyde. Barnet har desuden haft kræft og gennemgået en alvorlig operation. Lejer har forsøgt at mindske støjgenerne ved at:

• Kun tillade blødt legetøj.
• Flytte børnenes værelser, så det ældste barns værelse ikke længere vender ind mod naboen.
• Flytte sofaen væk fra væggen ind til naboen.
• Sætte hængsler på vinduerne for at forhindre barnet i at falde ud.
• Anmode kommunen om mere støtte og medicinering, hvilket dog er blevet afvist af speciallæger.
• Undgå at bruge haven for ikke at genere naboerne.

Lejer følte sig stresset og forurettet over situationen og naboernes klager.

Vidneforklaringer fra Naboer og Boligkontor

Flere vidner, herunder naboer og en medarbejder fra Boligkontoret Danmark, afgav forklaringer, der understøttede udlejers påstand om væsentlige støjgener:

• Boligkontorets medarbejder (Vidne 1) forklarede, at de havde modtaget mange klager over støj, især fra lejers søn. De havde forsøgt at mægle og arrangeret fire møder mellem familiekonsulenten og naboerne, men situationen var uholdbar.
• Naboer (Vidne 2, 3, 4, 5, 6, 7) beskrev en konstant og ekstremt høj støj i form af skrig, råb, hyl og banken, der varede fra tidlig morgen til sent på aftenen. Flere vidner oplevede stress, søvnmangel og en forringet livskvalitet i deres egne hjem. Nogle havde ændret deres daglige rutiner, herunder arbejdstider, for at undgå støjen. Der blev også berettet om skænderier mellem voksne i lejemålet. Støjen blev beskrevet som langt ud over almindelig barnestøj og som en vedvarende plage, der gjorde det svært at opholde sig i egen bolig eller have. En nabo havde endda optaget en lydfil af støjen og havde set barnet hænge ud af vinduet samt slå sin mor.

Rettens Afgørelse

Boligretten fandt det bevist, at den støj, der dagligt udgik fra lejers handicappede barn i form af råb, skrig og bankelyde, var af et betydeligt omfang. Støjen lå både i lydstyrke og hyppighed langt ud over, hvad man normalt må forvente af støj fra et barn. Selvom lejer efter bedste evne havde forsøgt at mindske støjen, påvirkede den fortsat de øvrige beboere i en betydelig og helt urimelig grad, og der var ingen udsigt til, at støjen ville mindskes.

Retten lagde vægt på, at selvom lejers adfærd ikke var dadelværdig, var lejers fraflytning absolut påkrævet af hensyn til de øvrige beboere.

Udlejers opsigelse af lejemålet af 8. marts 2023 blev derfor fundet gyldig i henhold til Almenlejeloven § 85, stk. 1, nr. 5 og Almenlejeloven § 81, stk. 1, nr. 5. Varslet for lejers fraflytning blev fastsat til tre måneder fra domsafsigelsen.

Dommens Konklusion

• Lejer tilpligtes at anerkende, at opsigelsen af 8. marts 2023 vedrørende lejemålet beliggende Adresse 1, 3500 Værløse, er gyldig.
• Lejer tilpligtes at fraflytte lejemålet beliggende Adresse 1, 3500 Værløse senest den 30. juli 2024 kl. 12.00.
• Statskassen betaler sagsomkostninger til Udlejer A/B på 50.750 kr., da Lejer har fri proces og ikke har retshjælpsforsikring.