Kendelse om udpegning af skønsmænd i sag om lejefastsættelse

Denne kendelse omhandler spørgsmålet om udpegning af skønsmænd i en lejefastsættelsessag, hvor der skulle tages stilling til, om der skulle udpeges både en markedskyndig erhvervsmægler og en person med særlig teknisk indsigt som skønsmand.

Sagens Parter

• Sagsøger: Danica Pension Livsforsikringsaktieselskab
• Sagsøgte: Nordea Liv & Pension Livsforsikringsselskab og Nordea Pension Danmark Ejendomsselskab A/S

Sagens Kernespørgsmål

Det centrale spørgsmål var, om der i forbindelse med syn og skøn skulle udpeges to skønsmænd – en markedskyndig erhvervsmægler til at vurdere markedslejen og en teknisk sagkyndig til at beskrive lejemålets tekniske installationer – eller kun én skønsmand.

Sagens Forløb

Sagen blev modtaget ved Retten i Lyngby den 10. oktober 2012. Spørgsmålet om udpegning af skønsmænd blev mundtligt hovedforhandlet under en delhovedforhandling i henhold til Retsplejeloven § 253. Boligdommere medvirkede i afgørelsen. Sagen er en lejefastsættelsessag, hvor sagsøgeren har nedlagt påstand om, at den årlige leje skal nedsættes fra 53.320.072,14 kr. til 32.722.924,60 kr. med virkning fra 1. november 2012. Et af sagens tvistepunkter var omfanget af sagsøgerens forbedringer af lejemålets tekniske installationer.

Sagsøgerens Påstande og Anbringender

Danica Pension nedlagde principalt påstand om, at Boligretten skulle udmelde to skønsmænd:

• En erhvervsmægler til at vurdere markedslejen.
• En teknisk sagkyndig (f.eks. energiteknolog fra DTU) til at beskrive lejemålets tekniske installationer på både indflytningstidspunktet og varslingstidspunktet for lejenedsættelsen.

Subsidiært påstod Danica Pension, at Boligretten skulle udmelde en teknisk syns- og skønsforretning, hvor de tekniske installationer blev beskrevet af en skønsmand med teknisk indsigt.

Sagsøgeren anførte blandt andet:

• En teknisk beskrivelse af de udførte arbejder (til en værdi af 62 mio. kr.) ville have betydning for Boligrettens vurdering.
• Begæringen om teknisk syn og skøn tjente som bevissikring af de faktiske forhold ved lejemålets tekniske installationer, herunder egenskaber, kapacitet, vedligeholdelse og driftsomkostninger.
• Behovet for en uafhængig sagkyndig beskrivelse af de tekniske installationer understøttes af, at de sagsøgte havde forlangt, at sagsøgerens tekniske beskrivelser skulle udgå af sagen.
• Den tekniske syns- og skønsmand skulle redegøre for tekniske forskelle, hvilket krævede sagkundskab, som en erhvervsmægler og lægdommere ikke formodes at besidde.
• De økonomiske ekstraomkostninger eller tidsmæssige aspekter talte ikke væsentligt imod at imødekomme begæringen om en uafhængig beskrivelse af tekniske installationer.
• Erhvervslejeloven § 13 henviser direkte til Retsplejeloven § 344, hvilket indebar, at der ikke gjaldt særlige begrænsende regler for syns- og skønsforretninger i markedslejesager.
• Parterne kunne ikke anses for at have indgået en begrænsende procesaftale om, at der kun skulle udmeldes én skønsmand.

De Sagsøgtes Påstande og Anbringender

Nordea Liv & Pension og Nordea Pension Danmark nedlagde påstand om, at der alene skulle udmeldes én skønsmand under sagen. De sagsøgte anførte blandt andet:

• Der var indgået en bindende procesaftale ved telefonretsmødet den 11. april 2013 om gennemførelse af syn og skøn ved udmeldelse af én egnet skønsmand efter forslag fra Dansk Ejendomsmæglerforening.
• Der var ikke dokumenteret særlige omstændigheder, der undtagelsesvist kunne begrunde udmeldelse af flere sagkyndige skønsmænd.
• Udgangspunktet i dansk retspraksis for markedslejesager var udpegning af én skønsmand, hvilket ansås for tilstrækkeligt.
• Sagsøgeren havde ikke påvist, at der undtagelsesvist skulle udmeldes flere skønsmænd, når der allerede var udpeget lægdommere med særlig sagkundskab.
• Nordea anså boligrettens sagkundskab for fornøden til at vurdere sagen, herunder bedømmelse af lejemålets faktiske kvaliteter og udstyr.
• Sagsøgerens begæring om teknisk syn og skøn havde til formål at kvalificere opgraderingerne af lejemålet som forbedringer, der skulle fragå i opgørelsen af markedslejen.
• Begæringen om bevissikring af faktiske forhold på indflytningstidspunktet kunne ikke imødekommes, da skønsmanden ikke havde mulighed for at besigtige og bedømme forholdene på dette tidspunkt.
• Vurdering af energiforbrug var uvedkommende for retssagen.
• Flere skønsmænd ville afstedkomme betydelige udgifter og forsinke sagen unødigt.

Rettens Begrundelse

Retten fandt ikke grundlag for at antage, at parterne havde indgået en procesaftale om, at der kun skulle udpeges én skønsmand i sagen.

Boligretten vurderede, at et syn og skøn, der skulle afdække og beskrive de ændringer og arbejder, sagsøgeren havde udført i lejemålet, ikke på forhånd kunne antages at være uden betydning for sagens afgørelse. Dette skyldtes karakteren og indholdet af den hidtidige skriftsveksling mellem parterne om omfanget af disse ændringer.

Derfor tillod boligretten, at der tillige blev udpeget en teknisk kyndig skønsmand, som anmodet af sagsøgeren.

Retten fandt det dog ikke hensigtsmæssigt, at skønsmændene udarbejdede en fælles erklæring. Det blev bestemt, at den tekniske skønsmands beskrivelse af arbejderne i lejemålet skulle foreligge først.

Rettens Afgørelse

Retten tog sagsøgerens subsidiære påstand til følge og bestemte:

• Der udmeldes en teknisk syns- og skønsforretning.
• De tekniske installationer i lejemålet skal beskrives af en skønsmand med teknisk indsigt (f.eks. energiteknolog eller lignende udmeldt af DTU).
• Beskrivelsen skal omfatte både sagsøgerens indflytningstidspunkt i lejemålet og varslingstidspunktet for lejenedsættelsen.
• Denne tekniske beskrivelse skal foreligge, inden den sagkyndige erhvervsmægler anmodes om at vurdere markedslejen på varslingstidspunktet for lejenedsættelsen.