Boligretssag om fremlæggelse af bilag og afvisning af syn og skøn

Denne sag omhandler en tvist mellem Bolig & Erhverv Randers ApS (sagsøger) og Part A (sagsøgte) vedrørende lejens størrelse og omkostninger til forbedringsarbejder i et lejemål. Sagen blev behandlet i boligretten som sag nr. BS 4-798/2017 og afholdt som et telefonmøde den 14. august 2018.

Sagens Baggrund

Part A indbragte den 29. november 2016 en sag om lejens størrelse for huslejenævnet. Huslejenævnet fastsatte en frist til den 14. december 2016 for modtagelse af Bolig & Erhverv Randers ApS' bemærkninger og dokumentation for eventuelle forbedringer. Bolig & Erhverv Randers ApS sendte bilag 3, der indeholder udlejers opgørelse af omkostningerne ved forbedringsarbejder, til huslejenævnet den 19. juni 2017. Huslejenævnet bekræftede modtagelsen den 20. juni 2017, men bilaget indgik ikke i nævnets behandling af sagen på grund af den sene fremkomst. Huslejenævnet traf afgørelse i sagen den 26. juni 2017.

Sagsøgerens Anmodninger

Bolig & Erhverv Randers ApS anmodede boligretten om to hovedpunkter:

• Fremlæggelse af bilag 3: Udlejers opgørelse af omkostningerne ved forbedringsarbejder i lejemålet.
• Afholdelse af syn og skøn: Med henblik på at vurdere omkostningerne ved de foretagne forbedringer.

Sagsøgtes Protester og Argumenter

Part A protesterede mod begge anmodninger:

• Mod fremlæggelse af bilag 3: Part A gjorde gældende, at bilaget ikke kunne tillades fremlagt, da det ikke var modtaget af huslejenævnet inden den fastsatte frist. Hvis bilaget blev tilladt, skulle sagen hjemvises til fornyet behandling i huslejenævnet, da nævnet i så fald havde begået en sagsbehandlingsfejl. Part A henviste til, at tvister om lejens størrelse skal afgøres på samme faktuelle grundlag i huslejenævnet og boligretten.
• Mod afholdelse af syn og skøn: Part A argumenterede for, at det var udlejers egen risiko at fremskaffe dokumentation for de udførte arbejder og dermed løfte sin bevisbyrde. Det blev også anført, at boligretten måtte antages at have tilstrækkelig sagkundskab til at vurdere de udførte arbejder og omkostningerne. Part A mente, at syn og skøn ikke kunne tillades, når formålet alene var at skaffe et bevis, som udlejer på grund af egne forhold ikke havde kunnet fremføre for huslejenævnet.

Sagsøgerens Modargumenter

Bolig & Erhverv Randers ApS redegjorde for sine synspunkter:

• Vedrørende bilag 3: Sagsøgeren henviste til en landsretsafgørelse (FM 2016.41 V), der fastslog, at sagsøgeren var berettiget til at fremlægge bilag 3, når huslejenævnet havde modtaget bilaget inden afgørelsen. Sagsøgte havde desuden selv anmodet om en redegørelse for lejens sammensætning, hvilket bilag 3 indeholdt.
• Vedrørende syn og skøn: Sagsøgeren gjorde gældende, at de ikke selv lå inde med dokumentation for udgifterne til forbedringerne, og at retspraksis tillader syn og skøn, når udlejer ikke er i besiddelse af relevant dokumentation. Det forhold, at der medvirker lægdommere, var ifølge sagsøgeren ikke et argument for at nægte syn og skøn, jf. bemærkningerne til Lejeloven § 112.

Retsgrundlag

Boligretten henviste til Boligreguleringsloven § 40, stk. 2 og Boligreguleringsloven § 42, stk. 2. Disse bestemmelser fastslår, at en part, der ikke har efterkommet huslejenævnets krav om oplysninger og dokumentation, som udgangspunkt er afskåret fra at fremlægge sådanne oplysninger i boligretten, hvis modparten protesterer. Dette understøttes af retspraksis, herunder U2009.2465H og U2012.3229V. Boligreguleringsloven § 42, stk. 2 giver desuden nævnet mulighed for at fortolke tavshed på den for modparten gunstigste måde, hvis fristen for svar efter Boligreguleringsloven § 40, stk. 4 er udløbet.

Kendelse

Boligretten afsagde kendelse efter stemmeflertal, hvoraf det bestemtes:

• Det tillades Bolig & Erhverv Randers ApS at fremlægge bilag 3.
• Bolig & Erhverv Randers ApS' anmodning om syn og skøn tages ikke til følge.
• Sagen udsat.

Begrundelse for Afgørelsen

Fremlæggelse af Bilag 3

Retten lagde til grund, at bilag 3, som indeholder udlejers opgørelse af omkostningerne ved forbedringsarbejder, blev modtaget af huslejenævnet en uge før nævnets afgørelse, selvom fristen for svar var udløbet. Retten fandt, at huslejenævnet ikke havde begået en formalitetsfejl ved ikke at inddrage bilaget, da fristen var overskredet. På trods heraf tillades Bolig & Erhverv Randers ApS at fremlægge bilaget under boligretssagen.

Anmodning om Syn og Skøn

Flertallets Begrundelse (Dommer og Boligretsmedlem 2):

Flertallet fandt, at der ikke var oplyst omstændigheder, som berettigede, at den nødvendige skriftlige dokumentation for afholdte forbedringsudgifter ikke var fremskaffet til huslejenævnsbehandlingen. Derfor burde det ikke tillades, at bevis nu søges fremskaffet gennem afholdelse af syn og skøn for boligretten.

Mindretallets Begrundelse (Boligretsmedlem 1):

Mindretallet anførte, at moderniseringsudgifterne i det væsentlige var afholdt, før Bolig & Erhverv Randers ApS overtog ejendommen. Dette gjorde det undskyldeligt, at sagsøgeren ikke fremlagde dokumentation for huslejenævnet. Derfor burde syn og skøn tillades under boligretssagen.