Kendelse om fordeling af deponerede midler ved tvangsauktion

Denne sag omhandler en tvangsauktion over en ejendom, hvor der opstod en prioritetsstrid mellem forskellige fordringshavere om fordelingen af det deponerede beløb.

Forløb af Tvangsauktion

Den første tvangsauktion over ejendommen blev afholdt den 8. december 2010 efter anmodning fra Realkredit Danmark A/S. Der fremkom ingen bud på denne auktion.

Rekvirenten anmodede herefter om en ny auktion, som blev afholdt den 26. januar 2011. Heller ikke ved denne auktion fremkom der umiddelbart bud. Rekvirenten anmodede derfor om et alternativt opråb med budgivning ind i størstebeløbet, som var opgjort til ikke over 306.607 kr. Herefter fremkom et bud på 215.000 kr. ind i størstebeløbet.

Krav og Prioritetsstrid

Der var enighed om, at visse krav skulle dækkes først, i henhold til Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår, tinglysningsloven, amtstueforordningen og en Højesterets kendelse vedrørende renovationsbidrag. Disse krav udgjorde i alt 59.217,08 kr. og omfattede:

• Rekvirentens udlægs- og auktionsomkostninger: 50.788,14 kr.
• Ejendomsskat: 1.256,02 kr.
• Brandforsikring: 552,08 kr.
• I/S Refa: 6.620,84 kr.

Efter dækning af disse krav henstod et beløb på 155.782,92 kr. Dette beløb var genstand for krav fra både de tidligere lejere, Grundejernes Investeringsfond og Realkredit Danmark A/S som panthaver.

De tidligere lejere nedlagde påstand om prioritet for et krav på 40.900 kr. i henhold til en huslejenævnsafgørelse om for meget betalt husleje. Grundejernes Investeringsfond nedlagde påstand om prioritet for et krav på 188.139,73 kr. for udgifter til påbudt arbejde, som bestemt af huslejenævnet.

Fordeling af Deponeret Beløb efter Tvangsauktion

Fogedretten traf afgørelse om fordelingen af det deponerede beløb på 215.000 kr. fra tvangsauktionen. Fordelingen blev fastsat som følger:

• Rekvirentens udlægs- og auktionsomkostninger: 50.788,14 kr.
• Ejendomsskat: 1.256,02 kr.
• Brandforsikring: 552,08 kr.
• I/S Refa: 6.620,84 kr.
• De tidligere lejere: 40.900 kr.
• Grundejernes Investeringsfond: 114.882,92 kr.

Fogedretten fandt, at Realkredit Danmark A/S som panthaver ikke skulle have andel i beløbet. Dette skyldtes, at Grundejernes Investeringsfond den 16. september 2010 havde tinglyst en servitut på ejendommen i medfør af Boligreguleringsloven § 60, stk. 1. Servitutten gav prioritet forud for allerede tinglyste rettigheder, og det blev ikke anset for et krav, at Grundejernes Investeringsfond skulle have tinglyst et pantebrev for at opnå denne fortrinsstilling.

Vedrørende prioritetsstriden mellem de tidligere lejere og Grundejernes Investeringsfond fandt fogedretten, at lejerne havde prioritet. Dette blev begrundet med, at lejeres krav er gyldige mod enhver uden tinglysning, jf. Lejeloven § 7, stk. 1. Desuden lagde retten vægt på, at Grundejernes Investeringsfond nemmere kunne bære et tab end de tidligere lejere.

Sagen blev udsat på kærefristens udløb, hvorefter fogedretten blev hævet.