Tinglyst forkøbsret kunne gøres gældende efter hammerslag på tvangsauktion

Denne sag omhandler spørgsmålet om, hvorvidt en tinglyst forkøbsret kan gøres gældende i forbindelse med en tvangsauktion, og i givet fald under hvilke omstændigheder. Sagen blev behandlet af fogedretten i Holbæk den 28. februar 2013.

Sagens Baggrund

Sagen vedrører en tvangsauktion over ejendommen Matr. nr. 1, Adresse 1, By 1, som blev begæret af SKAT Inddrivelsescenter. På ejendommen er der tinglyst en servitut fra den 6. august 1986, der giver ejeren af naboejendommen, Matr. nr. 2 m.fl. (kaldet "Gård"), en forkøbsret til Matr. nr. 1. Servitutten fastslår, at forkøbsretten kan gøres gældende, når ejendommen sælges til tredjemand, til samme pris og vilkår, med en acceptfrist på 14 dage.

Tvangsauktionsforløb

• Første auktion: Afholdt den 14. november 2012. Der blev afgivet et bud på 50.000 kr. Panthaver Finansiel Stabilitet anmodede om en ny auktion.
• Anden auktion: Afholdt den 10. december 2012. FS Finans II A/S afgav det højeste bud på 250.000 kr., og der blev meddelt hammerslag. Advokat Jesper Køppen Mieritz repræsenterede FS Finans II A/S.
• Ejeren af den forkøbsberettigede ejendom (Matr. nr. 2 m.fl.), Liebhaver 1, var indkaldt til den første auktion, men mødte ikke. Der skete ingen fornyet indkaldelse til den anden auktion, hvilket er i overensstemmelse med Retsplejeloven § 577, stk. 1, 2. pkt.

Parternes Påstande og Argumenter

Liebhaver 1's Påstande (repræsenteret af advokat Søren Bruun)

Liebhaver 1 gjorde forkøbsretten gældende umiddelbart efter den anden auktion og nedlagde påstand om, at:

• FS Finans II A/S skal anerkende, at forkøbsretten er gyldigt gjort gældende.
• Auktionsskøde ikke kan og skal udstedes til FS Finans II A/S.
• Auktionsskøde skal udstedes til Liebhaver 1 i stedet for FS Finans II A/S mod opfyldelse af betalingsforpligtelserne fra auktionen.

Argumenter:

• Hammerslag bekræfter salget i henhold til Retsplejeloven § 574 og Retsplejeloven § 575, hvilket fastlægger pris og vilkår.
• Forkøbsretten kan først gøres gældende, når salgsvilkårene er endeligt fastlagt.
• Servitutten er klar og entydig, og dens ordlyd skal håndhæves.
• Det er uden betydning, hvem der meddeler den forkøbsberettigede om vilkårene.

FS Finans II A/S' Påstande (repræsenteret af advokat Jesper Køppen Mieritz)

FS Finans II A/S nedlagde påstand om frifindelse for alle Liebhaver 1's påstande.

Argumenter:

• Begrebet "endeligt hammerslag" er ikke en juridisk term, og et hammerslag kan ikke omgøres.
• Klausulen om forkøbsret er uklar og ufuldstændig, da den ikke specifikt angiver, hvordan den udløses ved en tvangsauktion.
• Der er reelt tale om en "køberet" snarere end en "forkøbsret", hvilket betyder, at den skulle have været gjort gældende forud for auktionen.
• Uklarheder i deklarationen skal komme Liebhaver 1 til skade (koncipistreglen).
• FS Finans II A/S bød som ufyldestgjort panthaver og skal ikke anses som en tredjemand i denne sammenhæng.
• Den afgivne pris afspejler ikke en "beviselig" pris, som ejendommen realistisk kan opnå ved et frivilligt salg.

Fogedrettens Afgørelse og Begrundelse

Fogedretten lagde til grund, at den tinglyste servitut fra 6. august 1986, der giver forkøbsret til ejeren af Matr. nr. 2 m.fl. over ejendommen Matr. nr. 1, er gyldig og skal respekteres af auktionskøberen. Servitutten har 1. prioritet og fremgår af salgsopstillingen.

Forkøbsrettens Gyldighed ved Tvangsauktion

• Servituttens sproglige indhold omhandler en "forkøbsret til Matr. nr. 1 til samme pris og samme vilkår, hvortil ejendommen bevisligt kan sælges til 3. mand, med en acceptfrist på 14 dage efter at tilbuddet bevisligt er afgivet".
• Fogedretten fastslog, at servituttens formål er at sikre, at de to ejendomme (Matr. nr. 1 og Matr. nr. 2 m.fl.) så vidt muligt har samme ejer, hvilket indebærer, at forkøbsretten kan gøres gældende ved ethvert salg til en tredjemand, herunder ved tvangsauktion.
• En pant- og udlægshaver, som FS Finans II A/S, betragtes som en tredjemand i forhold til ejerne af de herskende og tjenende ejendomme.

Tidspunkt for Udøvelse af Forkøbsret

• Det er ikke et krav, at den forkøbsberettigede er til stede under selve tvangsauktionsmødet for at gøre forkøbsretten gældende.
• Forkøbsretten kan gøres gældende "i forbindelse med tvangsauktionen", hvilket betyder inden for den frist, der er anført i servitutten (14 dage).
• Fristen på 14 dage skal regnes fra det tidspunkt, hvor højestbydendes bud er afgivet og accepteret, da den forkøbsberettigede først da har mulighed for at vurdere forkøbsrettens værdi i forhold til den budte pris.
• Det forhold, at der blev meddelt hammerslag under auktionsmødet, tillægges ikke særskilt betydning, da salget først er endeligt, når det efter acceptfristens udløb kan konstateres, om den berettigede har påberåbt sig forkøbsretten. Retten bemærkede, at Retsplejeloven § 574 fastslår, at "salg bekræftes ved hammerslag", men at der ikke opereres med en sondring mellem "betinget" og "endeligt" hammerslag i retsplejeloven eller auktionsvilkårene.

Afgørelse

• Fogedretten fandt, at Liebhaver 1 rettidigt havde gjort forkøbsretten gældende umiddelbart efter den nye auktion den 10. december 2012.
• Thi bestemmes: Liebhaver 1 er berettiget til at indtræde som køber af ejendommen Matr. nr. 1 i stedet for FS Finans II A/S mod at opfylde de forpligtigelser for betaling, som blev fastslået ved auktionen den 10. december 2012.

Sagsomkostninger

• I medfør af Retsplejeloven § 583, stk. 2 skal FS Finans II A/S inden 14 dage betale 10.000 kr. i sagsomkostninger til Liebhaver 1, under hensyn til tvistens omfang og sagens resultat.