Vestre Landsret: Værdiansættelse af udlejet ejerlejlighed ved salg til eneanpartshaver

Denne sag omhandler den skattemæssige værdiansættelse af en ejerlejlighed, der blev solgt mellem et selskab og dets eneanpartshaver, hvor lejligheden var udlejet til eneanpartshaverens sønner.

Sagens Baggrund og Forløb

Invest ApS, et selskab ejet af Sagsøgte 2, købte en ejerlejlighed i København den 7. oktober 2002 for 1.895.871 kr. Fra den 1. september 2002 blev lejligheden udlejet til Sagsøgte 2's to sønner. Lejekontrakten var udformet med henblik på at sikre sønnerne boligsikring og uopsigelighed i lejeforholdet, uanset udfaldet af Sagsøgte 2's skilsmisseforhandlinger.

Den 13. juni 2005 solgte Invest ApS ejerlejligheden til Sagsøgte 2 for 850.000 kr., med overtagelsesdag den 1. januar 2005. Parterne var enige om, at ejerlejlighedens handelsværdi var 2.600.000 kr., hvis den blev vurderet som fri, og 850.000 kr. (senere 890.000 kr.) hvis den blev vurderet som udlejet.

Landsskatterettens Afgørelse

SKAT havde oprindeligt fastsat overdragelsessummen til 2.600.000 kr. og anset differencen på 1.750.000 kr. som maskeret udlodning til Sagsøgte 2 i henhold til Ligningsloven § 16A, stk. 1.

Landsskatteretten ændrede SKAT's afgørelse og fastsatte overdragelsessummen til 890.000 kr. Landsskatteretten fandt, at ejerlejligheden skulle vurderes som udlejet med et sædvanligt værdinedslag på 50 %, da lejemålet var reelt og på almindelige vilkår. Konsekvensen heraf var, at den maskerede udlodning til Sagsøgte 2 blev nedsat til 40.000 kr.

Parternes Påstande

Skatteministeriets Påstande

Skatteministeriet nedlagde påstand om:

• At Invest ApS' skattepligtige indkomst for 2005 forhøjes med 594.170 kr.
• At Invest ApS' tab på 1.115.830 kr. ved afståelse af ejendommen ikke er fremførselsberettiget.
• At Sagsøgte 2's aktieindkomst for 2005 forhøjes med 1.710.000 kr.

Ministeriet argumenterede for, at handelsværdien skulle fastsættes til 2.600.000 kr., da lejekontrakten mellem interesseforbundne parter ikke skulle tillægges vægt ved værdiansættelsen.

Sagsøgtes Påstande

Invest ApS og Sagsøgte 2 nedlagde påstand om frifindelse og selvstændige påstande om:

• At Skatteministeriet skal anerkende, at Invest ApS' fremførselsberettigede tab udgør 1.155.830 kr.
• At Skatteministeriet skal anerkende, at Sagsøgte 2's aktieindkomst for 2005 nedsættes med 40.000 kr.

De sagsøgte gjorde gældende, at der ikke var hjemmel til at se bort fra lejeaftalen, som var indgået på markedsvilkår og i overensstemmelse med lejelovgivningens almindelige vilkår, herunder lejernes uopsigelighed i henhold til Lejeloven § 82 og Lejeloven § 83. De fastholdt, at overdragelsessummen på 850.000 kr. svarede til den seneste offentlige ejendomsvurdering for en udlejet ejendom.

Sagsfremstilling og Forklaringer

Sagen blev anlagt ved Retten i Esbjerg og henvist til Vestre Landsret i medfør af Retsplejeloven § 226, stk. 1.

Sagsøgte 2 forklarede, at lejligheden blev købt med henblik på udlejning til hans sønner, der skulle studere i København. Han understregede vigtigheden af korrekte lejevilkår for at sikre sønnernes boligsikring og uopsigelighed. En revisor rådede ham til at købe lejligheden via selskabet grundet personlig likviditet. Det blev lagt til grund, at aftalen om overdragelse blev indgået inden den 3. februar 2005.

Landsrettens Begrundelse og Resultat

Landsretten fastslog, at skatteansættelsen skal ske med udgangspunkt i ejerlejlighedens handelsværdi ved salg mellem uafhængige parter på overdragelsestidspunktet. Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering anses som udgangspunkt for handelsværdien, medmindre den ikke er retvisende, jf. TSS-cirkulære 2000-5 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter.

Landsretten bemærkede, at der efter administrativ praksis gives et nedslag på 50 % for udlejede ejerlejligheder, hvis de er udlejet på sædvanlige vilkår. Retten fandt, at der ikke var grundlag for at fastslå, at lejekontraktens formelle indhold eller vilkår afveg fra markedsvilkår. Det fremgår heller ikke af vurderingsvejledningen eller praksis, at nedslag ved udlejning skal fraviges, hvis lejeforholdet er mellem nærtstående parter. Højesterets dom (UfR 2005.1699 H), som Skatteministeriet henviste til, vedrørte en situation, hvor uopsigelighedsvilkåret ophørte ved salg til lejer, hvilket adskiller sig fra nærværende sag, hvor lejemålet fortsatte.

Landsretten fandt, at der ikke var hjemmel til at se bort fra lejeaftalen ved skatteansættelsen, og ejerlejligheden skulle derfor vurderes som ikke-fri med et sædvanligt værdinedslag på 50 %.

På baggrund af forklaringer og fremlagt skriftligt materiale lagde retten til grund, at overdragelsesaftalen blev indgået forud for den 3. februar 2005. Overdragelsessummen skulle derfor fastsættes til 850.000 kr., svarende til ejendomsvurderingen på dette tidspunkt.

Landsretten fandt endvidere, at der ikke var fornødent grundlag for at beskatte Sagsøgte 2 af maskeret udlodning, blot fordi det ved erhvervelsen måtte fremstå som en mulighed, at en videreoverdragelse af ejerlejligheden ville blive tabsgivende, hvis overdragelsen skete, mens lejeaftalen var gældende.

Afgørelse

Vestre Landsret afsagde dom den 9. december 2011 og kendte for ret:

• Invest ApS og Sagsøgte 2 frifindes.
• Skatteministeriet skal anerkende, at Invest ApS' fremførselsberettigede tab ved afståelse af ejerlejligheden udgør 1.155.830 kr.
• Skatteministeriet skal anerkende, at Sagsøgte 2's aktieindkomst for 2005 nedsættes med 40.000 kr.
• Skatteministeriet skal betale sagsomkostninger til Invest ApS med 50.250 kr. og til Sagsøgte 2 med 50.250 kr. De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8a.