Landsskatteretten: Overdragelse af udlejet lejlighed til hovedaktionærs børn - spørgsmål om handelsværdi

Sagen omhandler et bindende svar vedrørende [virksomhed1] ApS's påtænkte salg af en ejerlejlighed til hovedaktionærens børn, [person1] og [person2], for 2.280.000 kr. Spørgsmålet var, om denne pris svarede til ejendommens handelsværdi. SKAT besvarede spørgsmålet benægtende, hvilket Landsskatteretten stadfæstede.

Faktiske omstændigheder

[virksomhed1] ApS, ejet af [virksomhed2] ApS (som ejes 100 % af [person3], far til [person1] og [person2]), erhvervede ejendommen i 2011 for 2.350.000 kr. Ejendommen var udlejet fra [virksomhed1] ApS til [person1] og en ekstern part ([person4]) på markedsvilkår med en tidsbegrænset lejekontrakt gældende fra 1. februar 2015 til 1. juli 2017. [person2] fremlejede et værelse af [person1]. Den offentlige ejendomsværdi var 1.850.000 kr. SKATs vurderingsafdeling skønnede ejendommens handelsværdi til 2.650.000 kr. uden hensyn til lejemålet.

Parternes argumentation

Selskabet og dets repræsentant argumenterede for, at salgsprisen på 2.280.000 kr. svarede til handelsværdien. De henviste til, at overdragelser mellem interesseforbundne parter skal ske til handelsværdi, jf. Ligningsloven § 2. De påpegede, at praksis for udlejede ejerlejligheder ofte medfører en ansættelse til 50 % af den frie ejendomsværdi, men at tidsbegrænsede lejekontrakter kan berettige et skønsmæssigt nedslag på op til 20 % af den frie værdi. De mente, at et nedslag på 14 % (svarende til 370.000 kr.) var rimeligt, især da der var en ekstern tredjepart ([person4]) involveret i lejekontrakten, og begge købere ([person1] og [person2]) ville være tvunget til at respektere den eksisterende lejekontrakt. De differentierede sagen fra Højesteretsafgørelserne SKM2005.137.HR og SKM2013.841.HR, hvor der ikke blev givet nedslag for lejemål, da omstændighederne i nærværende sag var anderledes, herunder at salget skete til to børn, hvoraf den ene var fremlejer, og den anden lejer sammen med en ekstern part.

SKAT fastholdt, at handel med aktiver mellem interesseforbundne parter skal ske til markedspriser, jf. Statsskatteloven § 4, Statsskatteloven § 5 og Statsskatteloven § 6, og at en lavere pris ville medføre beskatning som maskeret udlodning, jf. Ligningsloven § 16a. SKAT henviste til, at den offentlige vurdering ikke var retvisende, og at SKATs vurderingsafdeling havde fastsat handelsværdien til 2.650.000 kr. SKAT fandt ikke grundlag for et skønsmæssigt nedslag, da ejendommen blev solgt til de personer, der allerede boede der, og handlen derfor ikke indskrænkede deres råderet. SKAT mente, at Højesteretsafgørelserne var relevante, og at det ikke ændrede retspraksis, at overdragelsen skete til en søn og datter i fællesskab, eller at en del af lejemålet var fremlejet til sønnen. Den delvise udlejning til en bekendt i en kortere tidsbegrænset periode udgjorde ikke en byrde, der havde betydning for handelsværdien.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse og fandt, at [virksomhed1] ApS's salg af ejendommen til hovedaktionærens børn ikke kunne anses for at svare til handelsværdien.

Retten lagde til grund, at:

• Selskabet og køberne var interesseforbundne parter, der skulle anvende armslængdeprincippet ved transaktioner, jf. Ligningsloven § 2.
• Markedsværdien af ejerlejligheden, uden hensyn til lejemålet, var 2.650.000 kr.
• Et værelse var fremlejet til [person2], men der var ikke fremlagt en fremlejeaftale.
• Udkastet til købsaftalen nævnte ikke, at ejerlejligheden var udlejet, eller at køberne skulle respektere lejeaftalen med [person4].

Landsskatteretten henviste til den administrative praksis for udlejede ejerlejligheder, som normalt ansætter værdien til 50 % af den frie værdi, men med mulighed for et skønsmæssigt nedslag på op til 20 % ved tidsbegrænsede lejeaftaler eller opsigelsesret, jf. SKATs juridiske vejledning afsnit H.A.2.2.1.1 og Lejeloven § 83, stk. 1, Lejeloven § 84 og Lejeloven § 86, stk. 1.

På trods af den tidsbegrænsede lejeaftale med [person4] (som ophørte 1. juli 2017), fandt Landsskatteretten ikke, at denne udlejning udgjorde en sådan byrde for køberne ([person1] og [person2]), at det berettigede et nedslag i handelsværdien. Dette skyldtes den kortere delvise udlejning og muligheden for udlejer og lejer at indgå aftale om opsigelse før lejeperiodens udløb. Retten lagde vægt på, at handlen ikke indskrænkede købernes råderet, da de allerede boede i ejendommen.

Derfor blev SKATs afgørelse stadfæstet.