Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse om værdiansættelse af ejerlejligheder ved likvidation

Sagen omhandlede fastsættelse af markedsværdien af tre ejerlejligheder i ejendommen [adresse1], [by1], i forbindelse med en påtænkt likvidation af [finans1] ApS og overdragelse af lejlighederne til selskabets hovedanpartshavere, [person1] og [person2]. Selskabet var stiftet i 2011 ved en skattefri virksomhedsomdannelse, hvor ejendommen blev indskudt. SKAT havde besvaret et bindende svar med, at markedsværdien ikke var 1.500.000 kr. som foreslået af selskabet, men derimod 2.350.000 kr.

Selskabet argumenterede for en markedsværdi på 1.500.000 kr. baseret på en afkastbaseret værdiansættelse, der resulterede i en værdi mellem 1,3 mio. kr. og 1,6 mio. kr. afhængig af afkastkravet. De henviste til en gennemsnitlig pris på 12.000 kr. pr. m² for sammenlignelige ejerlejligheder i området, hvilket for de 165 m² samlet gav 1.980.000 kr. Forskellen til den foreslåede værdi på 1.500.000 kr. skyldtes et nedslag på grund af lejlighedernes udlejede status. Selskabet anfægtede SKATs udvalg af sammenlignelige handler og argumenterede for, at en tidligere vurdering fra 2011 var baseret på for optimistiske forudsætninger. De fremhævede, at ejendommen ikke var nyindrettet, som SKAT hævdede, men istandsat i 2007-2008. Selskabet fremlagde en beregning baseret på vægtet areal for sammenlignelige handler, der viste en gennemsnitlig pris på 11.599 kr. pr. m² og en medianpris på 12.187 kr. pr. m².

SKAT fastholdt sin vurdering på 2.350.000 kr. og henviste til almindelig skatteretlig praksis om handel til markedspriser, jf. Statsskatteloven §§ 4, 5 og 6, samt armslængdeprincippet for interesseforbundne parter, jf. Ligningsloven § 2, stk. 1. SKAT anerkendte, at den offentlige ejendomsvurdering på 1.030.000 kr. ikke var retvisende. SKATs vurdering tog udgangspunkt i den tidligere fastsættelse af handelsværdien ved overdragelsen til selskabet i 2011 (2.381.692 kr.), samt at ejendommen efterfølgende var blevet udstykket i tre ejerlejligheder. SKAT tillagde ikke lejlighedernes udlejede status betydning for værdiansættelsen, da de også var udlejede ved den oprindelige overdragelse til selskabet. SKAT mente, at værdistigningen ved udstykningen som minimum ville opveje den generelle negative prisudvikling i området.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten lagde til grund, at selskabet og hovedanpartshaverne, [person1] og [person2], er interesseforbundne parter, der skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet, jf. Ligningsloven § 2, stk. 1. Det blev også anført, at hvis hovedanpartshavere køber en ejendom af selskabet til en pris under handelsværdien, beskattes forskellen som maskeret udlodning, jf. Ligningsloven § 16a.

Parterne var enige om, at den seneste offentlige ejendomsvurdering på 1.030.000 kr. (pr. 1. oktober 2014) ikke var retvisende for ejendommens handelsværdi.

Landsskatteretten fandt det ikke godtgjort, at handelsværdien af ejendommen kunne fastsættes til 1.500.000 kr. Retten fandt heller ikke grundlag for at nedsætte SKATs skøn på 2.350.000 kr. Dette blev begrundet med:

• Den tidligere fastsættelse af handelsværdien ved overdragelsen fra hovedanpartshaverne til selskabet i 2011, hvor ejendommen blev indskudt til en tinglyst handelspris på 2.381.692 kr.
• At ejendommen efterfølgende var blevet udstykket i 3 ejerlejligheder, hvilket havde en positiv indflydelse på værdien.

Landsskatteretten tillagde ikke ejendommens udlejningsstatus betydning for værdiansættelsen ved tilbagesalget, da ejendommen også var udlejet ved den oprindelige overdragelse til selskabet i 2011.

På baggrund af ovenstående stadfæstede Landsskatteretten SKATs afgørelse.