Huslejenævnet afviser sag om ophævelse af lejemål grundet forbud mod vinduesåbning og krav om tilbagebetaling af depositum

Huslejenævnet i Vejle Kommune modtog en henvendelse fra en lejer vedrørende en tvist med udlejeren. Lejeren anmodede nævnet om at behandle spørgsmål vedrørende udlejerens forbud mod åbning af vinduer og en fransk altandør, hvorvidt dette udgjorde en væsentlig misligholdelse af lejeaftalen, om lejerens ophævelse af lejemålet var berettiget, og om lejeren havde krav på fuld tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje med fritagelse for betaling i opsigelsesperioden.

Lejerens anbringender

Lejeren gjorde gældende, at udlejeren uberettiget havde fremsat et forbud mod åbning af vinduer og altandør. Dette forbud anså lejeren for at være en væsentlig misligholdelse, der berettigede hende til at ophæve lejemålet. Som følge heraf mente lejeren, at hun var berettiget til at få sit fulde depositum og forudbetalt leje tilbage, og at hun ikke skulle betale leje i opsigelsesperioden.

Sagens forløb og nævnets fokus

Lejemålet var påbegyndt den 1. september 2020. Den 12. marts 2025 meddelte udlejeren lejeren, at altandøre kun måtte anvendes som flugtvej og ellers ikke måtte åbnes. Lejemålet blev opsagt den 31. marts 2025 og fraflyttet den 1. maj 2025. Huslejenævnet besluttede at træffe afgørelse om sin egen kompetence i sagen, før en egentlig sagsbehandling blev foretaget. Udlejeren blev derfor orienteret om sagen, men blev ikke hørt i den indledende fase.

Huslejenævnet afviste at træffe afgørelse i sagen, da de vurderede, at problemstillingerne henhørte under Boligrettens kompetence og ikke Huslejenævnets. Dette betyder, at hverken lejer eller udlejer fik medhold i sagens materielle spørgsmål, da nævnet ikke behandlede disse.

Nævnets begrundelse for afvisning

Nævnet begrundede sin afvisning med henvisning til Lejeloven § 202, som fastslår, at tvister efter lejeloven skal indbringes for boligretten, medmindre loven specifikt angiver, at tvisten kan indbringes for Huslejenævnet. Huslejenævnet vurderede, at den foreliggende sag drejede sig om:

• Mangler ved lejemålet, idet vinduet retligt ikke længere måtte åbnes.
• Ophævelse af lejemålet på grund af denne mangel.
• Erstatning for ophævelse i form af tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje som følge af manglen.

Disse spørgsmål, herunder lejers beføjelser som retten til at hæve lejemålet og erstatning grundet fysiske og retlige mangler, findes i Lejelovens kapitel 10. Da Huslejenævnet ikke har kompetence til at træffe afgørelse efter Lejelovens kapitel 10, afviste de sagen og henviste parterne til Boligretten i Kolding for en afgørelse.