Sag om gyldigheden af lejeforhøjelser i Byggeselskabet Borgergården

Denne sag omhandler en tvist mellem tre lejere (Sagsøger 1, Sagsøger 2 og Sagsøger 3) og Byggeselskabet Borgergården, der er udlejer af ejendommen "Borgergården" i København. Sagen blev oprindeligt anlagt ved Københavns Byret, men blev henvist til Østre Landsret i medfør af Retsplejeloven § 226, stk. 1.

Sagsøgernes påstande

Sagsøgerne nedlagde påstand om, at Byggeselskabet Borgergården skulle tilpligtes at:

• Anerkende, at samtlige lejeforhøjelser siden 1977 er ugyldige.
• Anerkende, at lejeniveauet i 2003 udgjorde 122,79 kr. pr. m².
• Tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af procesrente for perioder fra 1. april 2004 til 1. januar 2009, med specifikke beløb for hver sagsøger.

Sagsøgtes påstande

Byggeselskabet Borgergården nedlagde påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb, dog ikke fra et tidligere tidspunkt end 1. juni 2004.

Sagens baggrund

Ejendommen "Borgergården" er opført i 1950'erne med offentlig støtte og er omfattet af Lov om byggeri med offentlig støtte § 13 og Boligministeriets cirkulære af 16. september 1975 om lejekontrol m.v. i statsstøttet privat boligbyggeri til udleje. Ifølge Lov om byggeri med offentlig støtte § 13 skal lejeforhøjelser godkendes af kommunalbestyrelsen, så længe statslånet ikke er fuldt indfriet (forventes indfriet i 2017).

Københavns Borgerrepræsentation besluttede den 7. september 1978 midlertidigt at suspendere den forudgående lejekontrol for almennyttige boligselskaber og private boligselskaber, der kan sidestilles hermed, hvilket Byggeselskabet Borgergården henhører under. Dette betød, at kommunen ikke længere forhåndsgodkendte lejeforhøjelserne i Borgergården efter 1977.

Sagsøgerne gjorde gældende, at tilsidesættelsen af kravet om forhåndsgodkendelse medførte, at lejeforhøjelserne siden 1977 var ugyldige, og at dette burde have samme ugyldighedsvirkning som efter Lejeloven § 48, stk. 2. De anførte, at hverken Lejerbo, administrator eller bestyrelsen i Byggeselskabet Borgergården havde informeret dem korrekt om deres adgang til at gøre indsigelse eller klage.

Sagsøgte gjorde gældende, at Byggeselskabet Borgergårdens organisering og administration var sammenlignelig med almene boligorganisationer, og at lejefastsættelsen skete efter et balanceprincip for at dække driftsudgifter. De argumenterede for, at kommunens suspension var sanktioneret, og at sagsøgerne ikke havde retlig interesse i at gøre ugyldighed gældende. Sagsøgte fremhævede, at Byggeselskabet løbende havde sendt årsregnskaber og budgetter til kommunen, som ikke havde reageret med indsigelser. Desuden havde lejerne haft flertal i selskabets bestyrelse siden 1994, og lejeforhøjelserne var truffet med medvirken af lejerrepræsentanter. Sagsøgte advarede om, at en imødekommelse af sagsøgernes krav kunne føre til selskabets konkurs.

Østre Landsret frifandt Byggeselskabet Borgergården for sagsøgernes påstande. Retten fandt, at kommunens suspension af forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser efter Lov om byggeri med offentlig støtte § 13 og den deraf følgende manglende kommunale forhåndsgodkendelse af de omtvistede lejeforhøjelser ikke i sig selv indebar, at lejeforhøjelserne var ugyldige. Retten lagde vægt på lejerrepræsentationen, lejefastsættelsen efter balanceprincippet, den løbende årlige fremsendelse af regnskaber og budgetter til kommunen uden bemærkninger, samt lejernes adgang til at klage. Sagsøgerne blev pålagt at betale sagsomkostninger til Byggeselskabet Borgergården. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 skulle in solidum betale 50.000 kr., mens statskassen skulle betale 25.000 kr. for Sagsøger 3, der havde fri proces. Beløbene skal betales inden 14 dage med forrentning efter Renteloven § 8 a.