Lejeloven § 2

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 1, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 2, gælder loven ikke i det omfang, lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 3, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om almene boliger m.v. med undtagelse af § 100, stk. 4.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 4, gælder loven ikke for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Efter den gældende lejelovs § 2, stk. 5, gælder loven ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler mv.

I § 2, stk. 1, foreslås, at loven ikke gælder i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning.

Bestemmelsen er udtryk for det almindelige princip, lex specialis, at særlige lovbestemmelser går forud for generelle og almindelige bestemmelser, såfremt og i det omfang bestemmelserne regulerer samme forhold.

Lovforslaget gælder ikke i det omfang, særlige regler i anden lov finder anvendelse på lejeforholdet. Bestemmelser i anden lov kan således medføre, at den konkrete lejeaftale ikke er omfattet eller alene er omfattet af nogle af reglerne i lovforslaget.

Det må i hvert tilfælde afgøres ved fortolkning, om den særlige bestemmelse i anden lovgivning fraviger eller supplerer bestemmelserne i lovforslaget.

Det bemærkes, at lovforslaget i det hele ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af erhvervslejeloven, jf. lovforslagets § 2, stk. 5. Med undtagelse af lovforslagets § 196, stk. 4, om tilbudspligt, gælder lovforslaget ikke for lejeforhold, som er omfattet af almenlejeloven, jf. lovforslagets § 2, stk. 3.

I stk. 2 foreslås, at loven ikke gælder i det omfang, lejeforholdet er et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under en region, en kommune eller under en selvejende institution, hvormed en region eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn.

Lovforslaget omfatter i det hele ikke lejeforhold, der er led i ansættelsesforhold under staten. Statsligt ansattes lejeforhold vil dermed ikke være omfattet af lovforslaget, såfremt lejeboligen er stillet til rådighed i forbindelse med ansættelsen. Det samme gælder, såfremt ansættelsesforholdet er under en institution, som modtager statsligt tilskud, hvis den ansattes løn- og ansættelsesvilkår er godkendt af staten.

Lovforslaget gælder endvidere ikke for lejeforhold, som er et led i et ansættelsesforhold under en kommune eller region, når løn- og andre ansættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og Takstnævn. Tilsvarende gælder lovforslaget ikke for lejeforhold, som er led i et ansættelsesforhold med en selvejende institution, hvormed en kommune eller en region har indgået overenskomst om institutionens drift.

Det er en forudsætning, at lejeforholdet er betinget af ansættelsesforholdet. Lejeren skal således have opnået lejemålet som følge af sin ansættelse, og lejeforholdet vil skulle opsiges, såfremt ansættelsesforholdet ophører.

I stk. 3 foreslås, at med undtagelse af § 196, stk. 4, gælder loven ikke for leje af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om leje af almene boliger.

Bestemmelsen fastslår udtrykkeligt, at lovforslaget, bortset fra § 196, stk. 4, i det hele ikke gælder for leje af boliger, der omfattes af almenlejeloven.

Almenlejelovens § 1, stk. 1, fastslår, at loven gælder for almene boliger, der tilhører en almen boligorganisation, for almene ældreboliger, der tilhører en kommune, en region eller en selvejende institution og for ustøttede almene plejeboliger. Loven gælder endvidere for almene ungdomsboliger tilhørende en selvejende institution og for almene boliger til særligt udsatte grupper, der er etableret efter almenboliglovens kapitel 10 a.

Bestemmelsen er en følge af, at der for de ovennævnte boliger omfattet af almenlejeloven gælder særlige regler i almenlejeloven og almenboligloven.

Lovforslagets § 196, stk. 4, fastslår, at reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragelse af ejendomme omfattet af almenlejeloven, hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af samme lov. Det gælder dog ikke for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i almenboligloven. § 196, stk. 4, indebærer, at reglerne om tilbudspligt gælder ved et påtænkt salg af en ejendom med almene boliger til en ejer, der ikke er omfattet af almenboligloven.

Såfremt ejendommen afhændes til anden side, skal lejerne tilbydes at overtage ejendommen på andelsbasis. Der henvises til lovforslagets § 196, stk. 4, for nærmere om tilbudspligten for ejendomme ejet af almene boligorganisationer.

Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse, når afhændelse af en almen boligorganisations ejendomme sker til andre almene boligorganisationer.

I stk. 4 foreslås, at loven ikke gælder for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i lov om friplejeboliger.

Bestemmelsen indebærer, at lovforslaget ikke gælder for en lejeaftale, der indgås mellem ejendommens ejer og en friplejeboligleverandør, der skal drive friplejeboliger i lejemålet.

Sådanne lejeaftaler ville ellers være omfattet af lovforslaget i medfør af lovforslagets § 1, stk. 1, uanset at friplejeboligleverandørens virksomhed må anses for erhvervsvirksomhed. Det ville medføre en række begrænsninger i parternes aftalefrihed, der ikke tilsvarende gælder for lejeforhold omfattet af erhvervslejeloven. Disse begrænsninger vurderes ikke hensigtsmæssige eller nødvendige.

Lovforslaget gælder dermed ikke for lejeforhold om lokaler, der udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i friplejeboligloven, der er den bestemmelse, der tillader drift af friplejeboliger i lejede lokaler. Det medfører, at lejekontrakten mellem ejendommens ejer og friplejeboligleverandøren i stedet er omfattet af erhvervslejeloven. Den større aftalefrihed, der følger af erhvervslejelovens regler, vil ikke være til skade for beboernes (fremlejetagernes) retsstilling, der fuldt ud er omfattet af lovforslaget, med de fravigelser der følger af friplejeboligloven.

I stk. 5 foreslås, at loven ikke gælder for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Bestemmelsen indebærer, at lovforslaget i det hele ikke gælder for lejeforhold, der omfattes af erhvervslejeloven.

Det fremgår af erhvervslejelovens § 1, stk. 1, at lovforslaget gælder for leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Lovforslaget finder som følge heraf anvendelse på leje af lokaler, der helt eller delvist er udlejet til beboelse.

Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 3, som fastslår, at lovforslagets regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. Lovforslaget omfatter herefter blandede lejemål, det vil sige udleje ved samme kontraktforhold dels af beboelseslejlighed, dels af lokaler til andet end beboelse.

Såfremt lejeaftalen omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder dog den modifikation, at lejen for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, fastsættes efter reglerne herom i erhvervslejeloven, jf. erhvervslejelovens § 1, stk. 2, og lovforslagets § 3, 2. pkt.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 2 om undtagelser til lovforslagets anvendelsesområde.

Der henvises til afsnit 2.1.1.1 og 2.1.2.1. i de almindelige bemærkninger.