Dom om erstatning for misligholdelse af købsaftale

Denne sag omhandler et erstatningskrav som følge af en misligholdt købsaftale vedrørende en ejendom i Hjørring. Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, solgte deres ejendom til de sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, for 5.000.000 kr. Handlen blev dog hævet af sagsøgerne, da købesummen ikke blev betalt som aftalt.

Sagens Baggrund

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 indgik den 24. november 2020 en købsaftale med Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 om salg af deres ejendom beliggende Adresse 1, 9800 Hjørring. Kontantprisen var fastsat til 5.000.000 kr., som skulle deponeres hos ejendomsmægleren seks hverdage efter begge parters underskrift. En klausul i købsaftalen om, at handlen var betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse, blev overstreget.

Fristen for betaling af købesummen blev ved et tillæg af 8. december 2020 udskudt til den 15. december 2020. Da betalingen udeblev, hævede sagsøgerne handlen den 26. januar 2021 og fremsatte et krav om erstatning for de udgifter, de havde haft eller ville få. Det endelige erstatningskrav blev opgjort til 250.000 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 29. september 2021.

Parternes Påstande og Anbringender

Sagsøgernes Påstande:

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 nedlagde påstand om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skulle betale 250.000 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente. De anførte, at de sagsøgte havde handlet ansvarspådragende ved at indgå en bindende aftale uden at have finansieringen på plads, og at sagsøgerne havde lidt et tab som følge heraf. De gjorde gældende, at de skulle stilles, som om handlen var opfyldt, og at erstatningskravet kunne opgøres til den abstrakte prisdifference i forhold til markedsprisen. De mente ikke at være forpligtet til at foretage dækningssalg.

Sagsøgte 1’s Påstande:

Sagsøgte 1 nedlagde påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. Hun anførte, at princippet om abstrakt prisdifference ikke var sædvanlig praksis, og at hun ved aftalens indgåelse var uvidende om Sagsøgte 2’s økonomiske situation. Hun bestred, at de obligationsretlige erstatningsbetingelser var opfyldt, da bevisbyrden for et økonomisk tab ikke var løftet. Endvidere gjorde hun gældende, at sagsøgerne ikke havde iagttaget deres tabsbegrænsningspligt og havde fortabt deres krav ved passivitet, da de ikke havde forsøgt at foretage dækningssalg. Hun mente, at sagsøgerne ville opnå en uberettiget berigelse.

Sagsøgte 2’s Fravær:

Sagsøgte 2 mødte ikke til hovedforhandlingen og havde ikke oplyst om lovligt forfald.

Rettens Begrundelse og Resultat

Retten fandt, at Sagsøgte 1 handlede ansvarspådragende ved at indgå en bindende købsaftale uden at have den nødvendige finansiering på plads. Det blev fastslået, at Sagsøgte 1’s uvidenhed om Sagsøgte 2’s økonomiske situation ikke kunne føre til et andet resultat.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 blev anerkendt at have krav på erstatning, da de øvrige betingelser herfor var opfyldt, herunder at de havde lidt et tab.

Fastlæggelse af Tab

Retten fastslog, at et eventuelt tab skulle opgøres som forskellen mellem den aftalte købesum og ejendommens markedspris på det tidspunkt, hvor handlen blev hævet. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 havde bevisbyrden for denne prisdifference.

Bevisbyrden blev anset for løftet gennem en fremlagt skønserklæring, der vurderede ejendommens kontante markedsværdi til 4.750.000 kr. pr. 26. januar 2021. Dette blev yderligere understøttet af Sagsøger 1’s forklaring om, at ejendomsmægleren forud for handlen havde vurderet ejendommen til 4.700.000 kr. eller 4.800.000 kr., samt at begge sagsøgere indgik købsaftalen, fordi prisen var fordelagtig.

Det blev hermed dokumenteret, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 havde lidt et tab på 250.000 kr. Det forhold, at de ikke havde foretaget dækningssalg eller forsøgt dette, ændrede ikke resultatet, da dækningssalg alene er et bevismiddel og ikke en erstatningsbetingelse.

Sagsøgte 1’s argumenter vedrørende manglende iagttagelse af tabsbegrænsningspligten, passivitet og uberettiget berigelse blev afvist.

Afgørelse vedrørende Sagsøgte 2

For så vidt angår Sagsøgte 2, afsagde retten dom efter sagsøgernes påstand i henhold til Retsplejeloven § 362, jf. Retsplejeloven § 360, stk. 3, da han udeblev fra hovedforhandlingen uden lovligt forfald, og sagsøgernes påstand fandtes begrundet i sagsfremstillingen og det i øvrigt fremkomne.

Domskonklusion

Retten dømte:

• Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal in solidum betale 250.000 kr. til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 29. september 2021.
• Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal in solidum betale sagsomkostninger på 95.812,50 kr. til Sagsøger 1 og Sagsøger 2.
• Beløbene skal betales inden 14 dage.
• Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.