Dom om forholdsmæssigt afslag i leje for erhvervslejemål

Denne sag omhandler en tvist mellem K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 (udlejer) og Lejer vedrørende mangler i et erhvervslejemål og krav om forholdsmæssigt afslag i lejen.

Sagens Baggrund og Forløb i Byretten

Sagen startede ved Frederiksberg Ret, som den 21. december 2010 afsagde dom (BS D-1282/2009). Det fremgår ikke direkte af udskriften, hvad byrettens dom konkret indebar, men den blev anket af K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006.

Anke til Landsretten og Påstande

K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 ankede byrettens dom med påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb end det i byretten idømte.

Lejer nedlagde påstand om, at K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 skulle betale ham 434.000 kr. ekskl. moms med tillæg af sædvanlig procesrente. Dette beløb var en sammenlægning af et forholdsmæssigt afslag på 14.000 kr. pr. måned fra lejemålets begyndelse i maj 2008 til og med november 2010 (i alt 31 måneder).

Lejer nedlagde endvidere en anerkendelsespåstand om, at K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 som udlejer skulle anerkende, at lejemålet Adresse 1, 1. sal, var behæftet med værdiforringende mangler, der berettigede Lejer til et forholdsmæssigt nedslag i lejen på samlet 12.000 kr. ekskl. moms pr. måned, begyndende med december 2010, hvilket beløb skulle nedsættes og bortfalde i takt med udbedring.

Konkurs og Sagsbehandling

Under sagens forberedelse for landsretten gik K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 konkurs. Hverken konkursboet eller kreditorer ønskede at indtræde i sagen, og konkursboet mødte ikke under hovedforhandlingen. Sagen blev efter anmodning fra Lejer behandlet efter Retsplejeloven § 386, stk. 1, 4. pkt..

Syn og Skøn

Der blev foretaget to skønserklæringer af samme statsautoriserede ejendomsmægler (Skønsmand 2):

• Skønserklæring af 26. september 2010 (byretten): Skønsmanden vurderede, at den samlede månedlige værdiforringelse af brugsværdien som følge af konstaterede mangler udgjorde 12.000 kr. Fordelingen var som følger:
  • 6.000 kr. for manglende varme i halvdelen af lejemålet.
  • 1.000 kr. for manglende varmekilder i badeværelser og køkken.
  • 4.000 kr. for ustabile gulve og mangler ved gulve, gulvpaneler og karme.
  • 1.000 kr. for utilpassede døre og montering af vaskemaskine.
• Supplerende skønserklæring af 12. juni 2011 (landsretten): Skønsmanden vurderede, at lugtgenerne ikke havde en sådan hyppighed og et sådant omfang, at de havde en væsentlig betydning for det lejedes brugsværdi, og derfor ikke havde betydning for lejens størrelse.

Lejers Supplerende Forklaring og Frafald af Påstand

Lejer afgav supplerende partsforklaring i landsretten, hvor han uddybede, at lugtgenerne ikke fuldt ud kunne afhjælpes ved at hælde vand i vandlåsen, og at afløbene kun blev undersøgt, ikke udbedret, i december 2009. Han beskrev vedvarende fækalie- og madlavningslugt fra afløb og restaurant, der opstod mindst én gang om ugen.

Lejer frafaldt sit anbringende om, at der skulle ske forholdsmæssigt afslag for lugtgener for perioden fra og med december 2010, og nedsatte sin anden påstand i overensstemmelse hermed. Han gjorde endvidere gældende, at byretten ikke havde fastsat procesrenten korrekt.

Landsrettens Begrundelse og Resultat

Landsretten tiltrådte byrettens vurdering af, at der forelå mangler ved det lejede, som berettigede Lejer til et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Fastsættelse af Afslagets Størrelse

• Værdiforringelse: Baseret på skønserklæringen af 26. september 2010 fastsatte landsretten det forholdsmæssige afslag til 12.000 kr. pr. måned. Denne vurdering dækkede mangler ved varme, gulve, gulvpaneler, karme, døre og vaskemaskine.
• Lugtgener: Efter den supplerende skønserklæring af 12. juni 2011 fandt landsretten ikke grundlag for at tilkende et yderligere afslag for lugtgener, da disse ikke blev vurderet til at have væsentlig betydning for lejemålets brugsværdi.

Afgørelse af Lejers Påstande

• Første påstand (betaling): Landsretten tog Lejers første påstand delvist til følge og tilkendte ham 372.000 kr. ekskl. moms. Dette beløb svarede til et afslag på 12.000 kr. pr. måned i 31 måneder (fra maj 2008 til november 2010), med tillæg af procesrente som specificeret.
• Anden påstand (anerkendelse): Landsretten fandt, at Erhvervslejeloven § 18, stk. 2 ikke gav grundlag for at fravige det civilprocesretlige princip om, at en domskonklusion skal være endelig og bestemt. Der kunne derfor ikke afsiges dom om forholdsmæssigt afslag for tiden efter domsafsigelsen og indtil udbedring sker. Landsretten tog derfor alene Lejers anden påstand til følge for perioden til og med august 2011.

Sagsomkostninger

Ingen af parterne skulle betale sagsomkostninger for landsretten til den anden part. Lejer skulle dog afholde udgiften til det supplerende syn og skøn for landsretten på 4.500 kr. inkl. moms. Byrettens omkostningsafgørelse blev stadfæstet.

Domsslutning

• K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 blev pålagt at betale Lejer 372.000 kr. ekskl. moms med tillæg af procesrente af 132.000 kr. fra 5. maj 2009 og af 240.000 kr. fra 22. oktober 2010. Beløbet skulle betales inden 14 dage efter domsafsigelsen.
• K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 skulle som udlejer anerkende, at lejemålet Adresse 1, 1. sal, var behæftet med værdiforringende mangler, der berettigede Lejer til et forholdsmæssigt nedslag i lejen på 12.000 kr. ekskl. moms pr. måned for perioden fra og med december 2010 til og med august 2011.