Vestre Landsret stadfæster dom om markedsleje og afviser lejers krav om fradrag for forbedringer

Sagen omhandler en tvist mellem lejer, MHolding 5 ApS, og udlejer, K/S Ryesgade 1/Sønder Allé 10, vedrørende fastsættelse af markedslejen for et erhvervslejemål i Aarhus. Sagen blev anket til Vestre Landsret efter at være afgjort i boligretten i Aarhus.

Sagens kerne

Lejer påstod, at den årlige husleje skulle fastsættes til 1.227.100 kr., og at en anerkendt lejeforhøjelse skulle indfases over fire år. Udlejer påstod stadfæstelse af boligrettens dom, som havde fastsat en højere leje.

Under ankesagen var parterne enige om, at et kælderareal på 25 m² var en del af lejemålet.

Parternes anbringender i landsretten

Lejers anbringender

Lejer (MHolding 5 ApS) gjorde gældende, at der ved fastsættelsen af markedslejen skulle tages hensyn til lejerens egne forbedringer. Dette omfattede især en sammenlægning og ombygning af to tidligere separate lejemål, som lejeren mente udgjorde en forbedring af ejendommen, der skulle holdes uden for lejevurderingen.

Udlejers anbringender

Udlejer (K/S Ryesgade 1/Sønder Allé 10) bestred, at sammenlægningen udgjorde en forbedring af ejendommen. Udlejer anførte, at lejeren ikke havde dokumenteret dette, og at sammenlægningen tværtimod kunne have reduceret ejendommens samlede indtjeningsmuligheder ved at fjerne muligheden for to separate udlejninger.

Vestre Landsret stadfæstede i det væsentlige boligrettens dom.

Landsrettens begrundelse

Landsretten tiltrådte flertallets begrundelse i boligrettens dom og fandt, at den fremlagte skønserklæring kunne lægges til grund for afgørelsen. Retten fandt ikke grundlag for at antage, at skønsmanden ikke i tilstrækkelig grad havde taget hensyn til alle relevante forhold ved vurderingen af markedslejen.

Lejeren havde anført, at der ved fastsættelsen af markedslejen skulle tages hensyn til lejerens egne forbedringer, herunder sammenlægningen af to lejemål. Landsretten fandt dog, at lejeren ikke havde godtgjort, at der ved sammenlægningen eller på anden måde var sket forbedringer af det lejede, som skulle undtages ved vurderingen af lejen i henhold til Erhvervslejeloven § 13, stk. 6, nr. 1.

Derfor tiltrådte landsretten, at markedslejen blev fastsat til 1.340.400 kr. årligt.

Sagsomkostninger

Da begge parter var momsregistrerede, skulle sagsomkostningerne fastsættes uden moms. Landsretten nedsatte derfor de sagsomkostninger, som MHolding 5 ApS skulle betale for byretssagen, med 14.000 kr. (momsbeløbet for honorar til landinspektør og skønsmand) til i alt 160.050 kr.

For landsretssagen blev MHolding 5 ApS pålagt at betale 50.000 kr. i sagsomkostninger til K/S Ryesgade 1/Sønder Allé 10.

Afgørelse