Huslejenævnet godkender fri lejefastsættelse for tidligere erhvervslejemål

Lejer indbragte en sag for Huslejenævnet med anmodning om at få taget stilling til lejens størrelse samt vedligeholdelsesmangler i lejemålet. Sagen blev indbragt via e-mail den 4. februar 2025.

Lejers påstande

Lejer gjorde gældende, at lejen var for høj i forhold til lejemålets kvadratmeter. Derudover påpegede lejer en række mangler ved lejemålet, herunder:

• Manglende varme
• Generelle fejl og mangler, der ikke blev udbedret
• Mistanke om skimmelsvamp
• Problemer med varmt vand
• Tilstedeværelse af rotter

Lejer oplyste desuden, at der verserede en dialog med administrator vedrørende betaling for strøm anvendt til elradiatorer som følge af svigtende varme.

Udlejers påstande

Udlejer henviste til lejekontraktens § 11, Særlige vilkår, hvoraf det fremgik, at lejemålet var omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse i henhold til Lejeloven § 54, stk. 1, nr. 2. Udlejer mente derfor ikke, at der var grundlag for yderligere kommentarer og betragtede sagen som afsluttet.

Nævnets undersøgelsesomfang

Da lejer fraflyttede lejemålet i slutningen af februar 2025, fandt nævnet, at lejer ikke længere havde en retlig interesse i at få behandlet spørgsmålet om vedligeholdelsesmangler. Nævnet begrænsede derfor sin behandling til udelukkende at omhandle spørgsmålet om lejens størrelse, hvilket blev behandlet efter Lejeloven § 55.

Nævnet foretog en besigtigelse af lejemålet den 1. juli 2025, hvor både lejer og udlejer var repræsenteret, og de nye lejere gav adgang. Under besigtigelsen blev det konstateret, at lejemålet indeholdt et nyt køkken med diverse hårde hvidevarer, et nyt badeværelse med moderne faciliteter, termovinduer, terrasse, fjernvarme, vandmåler og ny el. Ejendommen, opført i 1947, var ifølge BBR om-/tilbygget i 2024 fra et tidligere konference- og golfhotel. Lejemålets bruttoetageareal blev fastsat til 75 m2 baseret på BBR-meddelelsen, selvom lejekontrakten angav 79 m2. Den aftalte årlige leje var 94.800 kr., svarende til 1.264 kr. pr. m2.

Huslejenævnet godkendte den aftalte leje og fandt, at betingelserne for fri lejefastsættelse var opfyldt. Udlejer fik medhold i sagen.

Afgørelsens hovedpunkter

• Fri lejefastsættelse godkendt: Nævnet fandt det godtgjort, at lejemålet pr. 31. december 1991 lovligt udelukkende blev anvendt til erhverv, idet ejendommen tidligere havde fungeret som kro (Mogenstrup Konference & Golf Hotel ApS). Dette opfyldte betingelserne for fri lejefastsættelse i henhold til Lejeloven § 54, stk. 1, nr. 2.
• Lejens størrelse ikke urimelig: Efter en grundig gennemgang og drøftelse af sagen fandt nævnet ikke grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje på 1.264 kr. pr. m2 årligt. Nævnet vurderede, at lejeniveauet ikke kunne karakteriseres som urimeligt i henhold til Aftaleloven § 36.
• Ingen tillægsgebyr: Sagens udfald gav ikke anledning til, at udlejer skulle betale et tillægsgebyr til nævnet.