Huslejenævnet justerer lejeforhøjelse i 80/20-ejendom: Leje fastsat til det lejedes værdi

Sagen omhandler en udlejers varsling af lejeforhøjelse for et lejemål i Faxe Kommune, som udlejer indbragte for Huslejenævnet den 13. november 2024. Tvisten drejede sig om, hvorvidt den varslede lejeforhøjelse var berettiget og korrekt varslet, samt om den foreslåede nye leje overholdt princippet om det lejedes værdi.

Ejendommens karakter og varslingens grundlag

Huslejenævnet fastslog indledningsvist, at ejendommen er en såkaldt 80/20-ejendom i henhold til Lejeloven § 6, stk. 2. Dette skyldes, at mere end 80 % af ejendommens bruttoareal den 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, specifikt sygehusdrift. Denne klassificering er afgørende for, hvilke regler i lejeloven der regulerer lejefastsættelsen. Udlejer havde varslet lejeforhøjelsen med henvisning til, at den nuværende husleje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, hvilket er et gyldigt grundlag for lejeforhøjelse efter Lejeloven § 42, stk. 1.

Varslingens formalia og tidsfrister

Varslingen af lejeforhøjelsen var sket med virkning fra den 1. december 2024, efter at varslingsskrivelsen blev omdelt den 30. august 2024. Dette overholdt kravet om et varsel på tre måneder jf. Lejeloven § 44, stk. 1. Varslingsskrivelsen indeholdt desuden en begrundelse for lejeforhøjelsen – at den nuværende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi – samt korrekt vejledning om lejers adgang til at gøre indsigelse, som krævet i Lejeloven § 44, stk. 2. Nævnet bemærkede, at skrivelsens layout, hvor lejevarslingen først optrådte på side 2 efter diverse praktiske oplysninger, var uheldigt, men fandt ikke grundlag for at erklære varslingen ugyldig af den grund.

Lejers indsigelse og sagsbehandling

Beboerrepræsentationen gjorde på samtlige lejeres vegne indsigelse mod lejevarslingerne den 8. september 2024. Selvom beboerrepræsentationen oprindeligt ikke havde fuldmagt fra de enkelte lejere til at gøre indsigelse efter Lejeloven § 42, valgte udlejer at godkende indsigelsen ved at indbringe sagen rettidigt for Huslejenævnet. Efterfølgende indhentede beboerrepræsentationen fuldmagter fra lejer, og nævnet anerkendte derfor indsigelsen som rettidig i henhold til Lejeloven § 44, stk. 3.

Vurdering af lejeniveauet

Huslejenævnet foretog en vurdering af lejemålets værdi baseret på en besigtigelse og nævnets generelle kendskab til lejeniveauer i Faxe Kommune. Nævnet lagde vægt på lejemålets beliggenhed og stand, herunder udskiftede vinduer samt løbende udskiftning af sanitet og køkken (dog med et ældre køkken). Udlejers fremsendte lejekontrakter fra to andre lejemål i ejendommen blev ikke anvendt som sammenligningsgrundlag, da disse ikke tidligere var prøvet af nævnet eller domstolene. Nævnet bemærkede også, at den indvendige vedligeholdelsespligt påhvilede lejer, hvilket påvirkede lejemålets værdi.

Huslejenævnet traf afgørelse om lejeforhøjelsen og fandt, at den eksisterende husleje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, men at den af udlejer varslede husleje væsentligt oversteg det lejedes værdi. Afgørelsen resulterede i en justering af den fremtidige husleje, hvilket betød, at medhold blev givet til begge parter delvist.

Nævnets endelige fastsættelse af lejen

Huslejenævnet fastsatte den fremtidige årlige husleje til 76.080 kr., svarende til 6.340 kr. pr. måned. Dette var en forhøjelse fra den nuværende årlige husleje på 67.680 kr. (5.640 kr. pr. måned), men lavere end udlejers varslede 108.000 kr. årligt (9.000 kr. pr. måned).

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet begrundede sin afgørelse med en samlet vurdering af lejemålets beliggenhed og stand, som observeret under nævnets besigtigelse. Særligt blev der lagt vægt på, at vinduer var udskiftet, og at sanitet og køkken løbende var blevet udskiftet, selvom køkkenet var af ældre dato. Nævnet inddrog også sit generelle kendskab til lejeniveauer i Faxe Kommune. Det blev desuden fremhævet, at det lejedes værdi for dette specifikke lejemål var anset for at være lidt lavere end for mange andre lejemål i ejendommen, da den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejeren. Dette er i overensstemmelse med principperne for fastsættelse af det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 42.

Konklusion

Samlet set fik lejeren delvist medhold, idet den varslede lejeforhøjelse blev nedsat, mens udlejeren fik delvist medhold i, at en lejeforhøjelse var berettiget. Afgørelsen var således delt.