Højesteret: Haveforenings vedtægter om maksimalpris og venteliste skal respekteres ved tvangsauktion

Sagen omhandler en tvist mellem en panthaver, Kærende ApS, og en haveforening, Indkærede, om vilkårene for en tvangsauktion over en bygning på lejet grund. Kernen i sagen var, hvorvidt haveforeningens vedtægter om overdragelse og prisfastsættelse skulle respekteres ved auktionen.

Baggrund

En skyldner havde i 1999 indgået en lejekontrakt med haveforeningen for en grund, hvorpå der var opført en bygning. I 2006 blev der tinglyst et pantebrev med sikkerhed i bygningen. Haveforeningens vedtægter, som indeholdt bestemmelser om fortrinsret for personer på venteliste (§ 14) og en maksimalpris for huse (§ 15), blev først tinglyst på grundens blad i tingbogen i 2015.

Kærende ApS, som havde overtaget pantebrevet, anmodede om tvangsauktion over bygningen. Der opstod uenighed om, hvorvidt auktionen skulle ske med respekt af vedtægternes § 14 og § 15.

Forløb i tidligere instanser

Fogedrettens afgørelse

Fogedretten på Frederiksberg bestemte, at tvangsauktionen skulle fremmes, men at vedtægternes bestemmelse om maksimalpris (§ 15) ikke skulle respekteres. Begrundelsen var, at denne regel først var tinglyst efter pantebrevets tinglysning og udgjorde en væsentlig påvirkning af pantets værdi. Reglerne om venteliste (§ 14) skulle dog som udgangspunkt respekteres.

Landsrettens afgørelse

Østre Landsret ændrede fogedrettens kendelse. Landsretten fandt, at tvangsauktionen skulle fremmes med respekt for både vedtægternes § 14 om overdragelse og § 15 om maksimalpris. Landsretten lagde vægt på, at panthaveren også havde foretaget udlæg i skyldnerens brugsret til grunden, og at denne brugsret var uløseligt forbundet med lejekontrakten og de deri indeholdte forpligtelser til at overholde vedtægterne.

Parternes anbringender for Højesteret

Kærende ApS (panthaver)

• Panteretten var tinglyst før vedtægterne og havde derfor forrang.
• At skulle respektere vedtægterne, især maksimalprisen, ville være en urimelig begrænsning og stride mod formålet med en tvangsauktion, som er at opnå bedst mulig fyldestgørelse for kreditor, jf. Retsplejeloven § 570, stk. 1.
• En køber på tvangsauktion skulle ikke være bundet af begrænsninger, som ikke var tinglyst på tidspunktet for pantsætningen.

Indkærede (Haveforening)

• Bygningen og brugsretten til grunden er uadskillelige. Enhver erhverver, også på tvangsauktion, indtræder i lejekontrakten og er dermed forpligtet af foreningens vedtægter.
• Panthaver kan ikke opnå en bedre ret end den, skyldneren selv havde.
• Tinglysning af vedtægterne var ikke en forudsætning for deres gyldighed i forholdet mellem foreningen og dens medlemmer (og dermed også medlemmets kreditorer).

Højesteret stadfæstede landsrettens kendelse.

Højesterets begrundelse

Højesteret fandt, at en køber ved en tvangsauktion over ejendommen med tilhørende brugsret ville indtræde i skyldnerens rettigheder og forpligtelser i henhold til lejekontrakten. Dette inkluderer forpligtelsen til at være medlem af haveforeningen og rette sig efter foreningens vedtægter, herunder § 14 om overdragelse og § 15 om maksimalpris.

Domstolen fastslog, at skyldnerens forpligtelser i henhold til haveforeningens vedtægter ikke udgør rettigheder over hendes faste ejendom (bygningen), som kræver tinglysning for at have gyldighed over for kreditorer, jf. Tinglysningsloven § 1. Lejeaftalen er en brugsrettighed til haveforeningens grund.

Derfor var det uden betydning for retsstillingen, at vedtægterne først blev tinglyst på grundens blad i tingbogen efter tinglysningen af pantebrevet på bygningens ejendomsblad.

Højesteret konkluderede, at Kærende ApS, hverken ved erhvervelsen af pantebrevene eller ved udlægsforretningen, havde opnået en retsstilling, der tillod en tvangsauktion uden respekt for haveforeningens vedtægter i § 14 og § 15.

Sagsomkostninger

Kærende ApS blev pålagt at betale 10.000 kr. i sagsomkostninger til Indkærede (Haveforening).