Tvangsauktion af bygning på lejet grund: Omfang af panteret og respekt for haveforenings vedtægter

Sagens Baggrund og Forløb

Sagen omhandlede en tvangsauktion over en bygning beliggende på lejet grund i København. Frederiksberg Fogedret havde den 19. november 2020 afsagt kendelse om fremme af tvangsauktion af bygningen på lejet grund (Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2) med tilhørende lejerettigheder. Fogedretten havde bestemt, at der ingen maksimalpris gjaldt, og at ejendommen med lejerettigheder ville blive solgt til højestbydende. Fogedretten foretog desuden udlæg i "Skyldners andel i Kærende, tidligere Haveforening med brugsret til Adresse 1", idet andelen blev anset for et aktiv for skyldneren og med indflydelse på værdien af det pantsatte hus. Denne udlægsafgørelse blev ikke kæret.

Kærende, tidligere Haveforening, indtrådte i tvangsauktionssagen den 22. oktober 2020 i henhold til Retsplejeloven § 583, stk. 1 og Retsplejeloven § 499 og kærede fogedrettens kendelse.

Parternes Påstande og Anbringender

Kærendes Påstande og Anbringender

Kærende, tidligere Haveforening, nedlagde påstand om, at tvangsauktionssagen nægtes fremmet på de af fogedretten fastsatte betingelser. Dette indebar, at der ikke skulle kunne ske tvangsauktion af Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen, bygning inklusive lejeretten til grunden, og at hverken kreditor eller erhverver på en tvangsauktion kunne indtræde i lejeretten. Kærende anførte blandt andet:

• Det bestrides, at lejeretten følger med pantet på en tvangsauktion.
• Det er alene Kærende, tidligere Haveforening, der i henhold til vedtægterne kan bestemme, hvem der overtager grundlejemålet, idet dette skal udbydes til ventelisten.
• Pant blev alene stiftet i bygningen i 2006/2007, og en panthaver må sikre sig, at der er en særskilt aftale om ret til at indtræde i lejemålet, hvis pantet skulle omfatte mere end selve bygningen.
• Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen, er fortsat lejer, da hun ikke har misligholdt lejeaftalen.
• Auktionsrekvirentens udlæg i "skyldners andel af Kærende, tidligere Haveforening med brugsret til Adresse 1" er en nullitet, da Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen, ikke har en andel i eller af Kærendes, tidligere Haveforening, men derimod en bygning på lejet grund.
• Lejerettigheden i Kærende, tidligere Haveforening, udgør ikke en værdi, der kan foretages udlæg i.
• Hvis lejerettigheden medauktioneres, skal den første person på ventelisten kunne købe bygningen med lejerettigheden, og foreningens vedtægter om maksimalpriser skal efterleves.

Indkæredes Påstande og Anbringender

Indkærede, tidligere Rekvirent, nedlagde principal påstand om afvisning af kæren, subsidiært stadfæstelse. Mere subsidiært påstod Indkærede, tidligere Rekvirent, at tvangsauktionen fremmes, så en erhverver på tvangsauktionen indtræder i medlemskabet i Kærende, tidligere Haveforening, at auktionen omfatter både bygning, lejeret og medlemskab samlet, og at Kærendes, tidligere Haveforening, regler om venteliste og maksimalpris ikke skal respekteres på tvangsauktionen. Indkærede anførte blandt andet:

• Kærende, tidligere Haveforening, har ikke nedlagt en påstand i kæreskriftet, hvorfor det ikke opfylder kravene til kære og må anses som ikke indleveret rettidigt.
• Pantet omfatter såvel bygning som lejeret og medlemskab, da pantet ellers er illusorisk. Dette understøttes af de nugældende vedtægters Vedtægter § 3, stk. 1, litra f) og bilag B, hvoraf det fremgår, at medlemskab, brugsret og ejerskab til bygningen ikke kan adskilles.
• Indkærede, tidligere Rekvirent, har fået særskilt udlæg i Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen, andel med tilhørende brugsret til havelodden, og denne afgørelse er ikke kæret.
• De tinglyste panterettigheder skal ikke respektere tidligere utinglyste vedtægter. Kærende, tidligere Haveforening, skal derimod respektere de nu tinglyste vedtægters bestemmelser om, at en ufyldestgjort panthaver kan indtræde som medlem.
• Vedtægternes Vedtægter § 14a med tilhørende bilag A og B kan ikke gøres gældende med den virkning, at rekvirenten eller en udefrakommende erhverver på tvangsauktionen ikke skulle kunne indtræde som medlem i foreningen.
• Kærendes, tidligere Haveforening, venteliste skal ikke respekteres ved en tvangsauktion, og reglerne om maksimalpris gælder ikke, idet panterettighederne er stiftet og tinglyst på et tidligere tidspunkt, inden der var en tinglyst hjemmel til maksimalpris.

Landsrettens Afgørelse af Tvangsauktion

Landsretten fandt ikke grundlag for at afvise kæren. Retten tiltrådte, at panteretten i bygningen, ifølge pantebrevets indhold, ikke kunne udstrækkes til at omfatte en brugs- eller lejerettighed. En bortauktionering af bygningen alene ville ikke skulle respektere regler om maksimalpris og ventelister, som fremgår af senere tinglyste vedtægter.

Landsretten tog stilling til gyldigheden af udlægget, da Kærende, tidligere Haveforening, ikke var part under udlægsforretningen og derfor ikke havde haft adgang til at kære den. Retten fandt, at lejeretten har en økonomisk værdi, hvori der kan foretages udlæg, og at Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen, kreditorer ikke i medfør af vedtægterne eller på andet grundlag er afskåret fra at foretage et sådant udlæg.

Landsretten fastslog, at Indkærede, tidligere Rekvirent, havde opnået gyldigt udlæg i Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen, brugsret til Adresse 1. Da det af Indkærede, tidligere Rekvirent, anførte og de øvrige oplysninger i sagen ikke kunne føre til, at Indkærede, tidligere Rekvirent, opnåede en bedre ret end Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen, havde over for Kærende, tidligere Haveforening, og da det ikke var uforeneligt med Kærendes, tidligere Haveforening, interesser, at et medlemsskifte fandt sted i overensstemmelse med vedtægterne, fandt landsretten, at tvangsauktionen skulle fremmes til salg af bygningen på Adresse 1 med tilhørende lejerettigheder i henhold til vedtægterne for Kærende, tidligere Haveforening, med respekt af vedtægternes Vedtægter § 14 om overdragelse og Vedtægter § 15 om prisfastsættelse.

Afgørelse

Fogedrettens kendelse stadfæstedes med den ændring, at tvangsauktionen til salg af bygningen med tilhørende lejerettigheder kan fremmes med respekt af vedtægternes Vedtægter § 14 og Vedtægter § 15.

Ingen af parterne skulle betale kæremålsomkostninger til den anden part.