Dom om ophævelse af lejemål grundet ulovligt dyrehold

Denne boligretssag, anlagt den 19. december 2008, omhandlede en tvist mellem Sagsøger A/S (udlejer) og Sagsøgte (lejer) vedrørende et lejemål i By 2. Sagen blev behandlet under medvirken af lægdommere.

Sagens Parter og Baggrund

Sagsøger A/S, repræsenteret af et advokatfirma i By 1, nedlagde påstand om, at sagsøgte skulle fraflytte lejemålet. Subsidiært blev der nedlagt påstand om, at sagsøgte skulle fjerne opsatte hegn, ophøre med dyrehold (får) og ophøre med at anvende et større areal end omfattet af lejemålet. Sagsøgte påstod frifindelse.

Lejeforholdets Oprindelse og Tvistens Kerne

Lejeforholdet startede den 1. maj 1991 med en daværende udlejer, formentlig Højkold A/S, under administrationsnavnet "Skovdistrikt". Der forelå ingen gyldig skriftlig lejekontrakt, men to udkast til tillæg til en kontrakt var fremlagt. Sagsøgte havde indhegnet et større areal til fårehold, hvilket sagsøgeren bestred var omfattet af lejemålet. En ansøgning om boligsikring fra 1991, underskrevet af den daværende skovfoged Person, angav, at lejemålet omfattede en garage. Et "Ordensreglement for lejere af boliger på Skovdistrikt" angav i § 5, at lejere ikke måtte holde løsgående hunde, katte og andre husdyr, men det var uoplyst, om sagsøgte havde kendskab til dette reglement.

Sagens hovedproblem var sagsøgtes fårehold, den dertilhørende indhegning og størrelsen af det lejede grundareal (haven). Sagsøgeren hævdede, at lejemålet kun omfattede huset med tilhørende grund, som det var forevist ved indgåelsen, mens sagsøgte hævdede at have ret til et større areal, som hun faktisk havde indhegnet til fårehold.

Ejerskifte og Udlejers Påbud

I 2006 erhvervede sagsøgeren ejendommen og indtrådte som udlejer. Repræsentanter fra sagsøgeren gjorde sagsøgte opmærksom på, at hun ikke måtte holde får. Dette blev fulgt op af flere skriftlige påbud fra sagsøgerens advokat i november 2006 og maj 2008. I juli 2008 fremsendte sagsøgerens advokat en opsigelse vedrørende aktiviteterne, herunder fåreholdet. Da sagsøgte ikke rettede for sig, ophævede sagsøgerens advokat lejemålet ved brev af 10. november 2008. Sagsøgte protesterede løbende og henviste til en oprindelig tilladelse til at benytte et større areal.

Rettens Vurdering af Lejeaftalen

Retten fandt, at den mundtlige lejeaftale, indgået i 1991 mellem sagsøgte og den daværende udlejer, var uformel og upræcis, især med hensyn til det lejede areals størrelse og tilladte aktiviteter som fårehold. Det blev dog lagt til grund, at lejeaftalen omfattede et hus med tilhørende jord, beskrevet som "græsset omkring huset", og at sagsøgte var berettiget til at holde mindst 10 moderfår på dette areal.

Retten vurderede, at det ikke var godtgjort, at sagsøgte havde disponeret i videre omfang end aftalt. Da ingen af de efterfølgende skovfogeder frem til 2006 havde protesteret mod fåreholdet, men tværtimod nærmest accepteret det, blev sagsøgeren som ny udlejer bundet af lejeaftalen i det anførte omfang. Fåreholdet og den dertilhørende indhegning af det benyttede areal blev anset for en del af den oprindeligt indgåede lejeaftale.

Opsigelse og Ophævelse

Ved vurderingen af sagsøgerens ret til at opsige fåreholdet efter overtagelsen af lejemålet, fandt retten ikke, at der forelå passivitet fra sagsøgerens side. Sagsøgeren reagerede, så snart de blev bekendt med fåreholdet, og det blev anset for rimeligt at søge en forligsmæssig løsning, før der blev skredet til ophævelse.

To af de voterende udtalte, at selvom fåreholdet måtte anses for en del af den oprindeligt indgåede lejeaftale, kunne tilladelsen hertil opsiges særskilt, som sket ved sagsøgerens advokats brev af 9. juli 2008. De lagde vægt på, at det deklaratoriske udgangspunkt er, at får ikke er tilladt i et beboelseslejemål af denne karakter. Da sagsøgte ikke rettede for sig efter opsigelsen og de forudgående påbud, var sagsøgeren berettiget til at ophæve lejeforholdet efter Lejeloven § 93, stk. 1, litra b, e og g. Forholdet blev ikke anset for at være af uvæsentlig betydning for skovplejen, da fårene ofte færdedes uden for indhegningen og forårsagede skade.

En voterende udtalte dog, at fåreholdet skulle betragtes som en integreret del af den oprindelige lejeaftale, som kun kunne opsiges i sin helhed. Da fårenes færden uden for indhegningen ikke blev anset for en væsentlig misligholdelse, mente denne voterende, at lejeaftalen ikke kunne ophæves eller opsiges, og stemte for frifindelse af sagsøgte.

Dommen blev afsagt efter stemmeflertallet.

Dommens Afgørelse

Sagsøgte blev tilpligtet at fraflytte lejemålet beliggende Adresse 2, By 2.

Sagsomkostninger

Sagsøgte blev anset som den tabende part og blev pålagt at betale sagsomkostninger til sagsøgeren. Disse blev fastsat til 25.000 kr. for advokatbistand og 500 kr. i retsafgift, i alt 25.500 kr.