Landsretten stadfæster dom om passivitet ved krav om tilbagebetaling af for meget betalt varme

Denne ankesag omhandler et krav fra Bog & Idé af 01.10.2002 ApS mod Appelindstævnte (Tidl. Sagsøgte) om tilbagebetaling af forbrugsudgifter, der var opkrævet i perioden fra den 1. december 2005 til den 31. juli 2009. Sagen blev anket til Vestre Landsret efter en dom fra Retten i Aalborg den 5. september 2011.

Sagens Baggrund

Bog & Idé af 01.10.2002 ApS, som indtrådte i lejemålet i 2009, gjorde krav på 242.003,15 kr. med procesrente. Kravet vedrørte udgifter til varmeregnskab, administration og vicevært, som var opkrævet i forbrugsopgørelserne. Det var ubestridt, at lejekontrakten ikke opfyldte specifikationskravet i Erhvervslejeloven § 5, stk. 2.

Opgørelse af kravet:

Bog & Idé afstod lejemålet pr. 1. november 2011, men bevarede retten til at gøre kravet gældende mod udlejeren.

Forklaringer og Anbringender

Appelindstævnte forklarede, at viceværten registrerede arbejde udført for lejere på særlige skemaer, som derefter indgik i driftsudgifterne og varmeregnskabet. Der fandtes underbilag som specifikation. En ejendomsadministrator og bogholder bekræftede, at varmeregnskaberne blev udsendt baseret på ugesedler fra viceværten, der specificerede tidsforbrug på de forskellige lejemål. Tidligere lejer, G.E.C. Gad A/S, havde betalt de opkrævede beløb og aldrig gjort indsigelse mod forbrugsopgørelserne.

Bog & Idés anbringender:

• Den 6-ugers frist i Erhvervslejeloven § 49, stk. 3 vedrører ikke tilbagebetalingskrav som følge af strid med præceptiv lovgivning.
• Bestemmelsen i Erhvervslejeloven § 5, stk. 2 kan ikke anvendes, når lejeren er opkrævet en merudgift, og udlejer ikke kan bevise, at den manglende specifikation ikke har forringet lejerens retsstilling.
• Kravet er ikke fortabt ved passivitet, da Erhvervslejeloven § 5 er en lejerbeskyttende præceptiv lovbestemmelse.

Appelindstævntes anbringender:

• Den tidligere lejer, G.E.C. Gad A/S, havde betalt og aldrig reklameret rettidigt, jf. Erhvervslejeloven § 49, stk. 3.
• Bog & Idé, som indtrædende lejer, må antages at have været bekendt med tidligere forbrugsopgørelser og kan ikke opnå bedre ret end den tidligere lejer, jf. princippet i Gældsbrevsloven § 27.
• Bog & Idé har ikke lidt tab som følge af den manglende opfyldelse af specifikationskravet i Erhvervslejeloven § 5, og Bog & Idés retsstilling er ikke forringet.
• Bog & Idés tilbagebetalingskrav er under alle omstændigheder bortfaldet som følge af passivitet.

Landsrettens Afgørelse og Begrundelse

Landsretten lagde til grund, at lejekontrakten, som Bog & Idé indtrådte i i 2009, ikke opfyldte specifikationskravet i Erhvervslejeloven § 5, stk. 2. Det blev også lagt til grund, at Bog & Idé, som indtrådt i den tidligere lejers rettigheder og pligter, havde ret til at gøre et tilbagebetalingskrav gældende.

Landsretten fandt, at den tidligere lejer, G.E.C. Gad A/S, på intet tidspunkt havde gjort indsigelse mod forbrugsopgørelserne.

Retten vurderede følgende juridiske spørgsmål:

• 6-ugers fristen: Landsretten fastslog, at 6-ugers fristen i Erhvervslejeloven § 49, stk. 3 ikke finder anvendelse i en situation, hvor lejeren har et tilbagebetalingskrav som følge af forhold i strid med præceptiv lovgivning.
• Specifikationskravet: Tilbagebetalingskravet var heller ikke bortfaldet som følge af bestemmelsen i Erhvervslejeloven § 5, stk. 2, da udlejer ikke havde godtgjort, at den manglende specifikation ikke havde forringet lejerens retsstilling.

Passivitetsvurdering og Dommens Stadfæstelse

Efter en samlet konkret vurdering af sagens oplysninger tiltrådte landsretten imidlertid, at Bog & Idé som følge af en passivitetsvurdering var afskåret fra på nuværende tidspunkt at kræve det beløb tilbagebetalt, som den tidligere lejer havde betalt for meget.

Landsretten stadfæstede derfor boligrettens dom.

Sagsomkostninger

Bog & Idé af 01.10.2002 ApS blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten til Appelindstævnte (Tidl. Sagsøgte) med 25.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand. Beløbet er eksklusive moms, da indstævnte er momsregistreret. Omkostningsbeløbet blev fastsat ud fra sagens økonomiske værdi og omfang. De idømte sagsomkostninger skal forrentes efter Renteloven § 8 a og betales inden 14 dage.