Klage over tilstandsrapport vedrørende manglende vedhæftning af fliser og skjulte bygningsforhold

Sagen omhandler en klage over en beskikket bygningssagkyndig i forbindelse med udarbejdelsen af en tilstandsrapport. Klager har efter overtagelse af ejendommen konstateret tre forhold, som ikke var nævnt i rapporten, og som klager mener, burde have været anført.

Manglende vedhæftning af fliser

Klager konstaterede, at flere 60x60 cm klinker i køkken/alrum, mellemgang og gæstetoilet havde manglende vedhæftning, hvilket gav en hul lyd ved bankning. Klager havde efter overtagelsen fået udbedret enkelte løse klinker og revnede fuger, men mente, at omfanget var større. Den bygningssagkyndige afviste kravet og formodede, at badeværelset var ændret efter besigtigelsen, samt at der kun var tale om en enkelt hul flise, hvilket blev anset for ubetydeligt.

Uafproppede brønde

En TV-inspektion, som klager fik foretaget, afslørede to brønde/afløbsriste, der ikke var korrekt afproppet eller rottesikret. Den ene var placeret under klinkegulvet i gangen, og den anden var under stenbelægningen ved hoveddøren. Den bygningssagkyndige anførte, at forholdene ikke var visuelt synlige.

Hul under gasfyr

I bryggerset var et hul i gulvet under gasfyret dækket af en løs rørkasse. Under kassen manglede der udstøbning og fliser, hvor en tidligere oliekedel havde stået. Klager mente, at dette udgjorde en risiko for opfugtning og burde have været anført i rapporten med karakteren K3. Den bygningssagkyndige forklarede, at en tilstandsrapport er en visuel gennemgang, og at det ikke forventes, at man fjerner rørkasser. Der blev ikke konstateret unormale fugtforhold.

Syn- og skønsmanden foretog en vurdering af de tre klagepunkter med følgende konklusioner:

Vurdering af fliser med manglende vedhæftning

Skønsmanden konkluderede, at omfanget af klinker med manglende vedhæftning var så stort, at den bygningssagkyndige burde have opdaget og registreret det ved en stikprøvevis gennemgang. Forholdet burde have været anført i tilstandsrapporten med karakteren K2, da det kunne medføre revnede fuger. Udgiften til en fagmand til at gennemgå og inspicere fliserne blev skønnet til 7.500 kr. inkl. moms. Den bygningssagkyndige havde således begået en fejl.

Vurdering af uafproppede brønde

Skønsmanden fastslog, at de to brønde var skjult under henholdsvis klinkegulv og udendørs stenbelægning. Da en tilstandsrapport baseres på en visuel besigtigelse, kunne og skulle disse skjulte forhold ikke fremgå af rapporten. Den bygningssagkyndige havde derfor ikke begået fejl på dette punkt.

Vurdering af hul under gasfyr

Skønsmanden vurderede, at den bygningssagkyndige ikke havde begået en fejl ved ikke at fjerne rørkassen under gasfyret. Rørkassen fremstod som en integreret del af installationen, og det kan ikke forventes, at en bygningssagkyndig afmonterer sådanne elementer. Det var derfor ikke en fejl, at det underliggende, ufærdige gulv ikke blev beskrevet i rapporten. Udbedringsomkostningerne blev skønnet til 8.000 kr., men dette blev ikke anset for at være den bygningssagkyndiges ansvar.