Huslejenævnet godkender lejeforhøjelse og fri lejefastsættelse i ombygget erhvervsejendom

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse for en lejlighed i Frederikssund. Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet med anmodning om at vurdere, hvorvidt den betalte husleje var for høj.

Lejemålets karakteristika og historik

Lejemålet er en 2-værelses lejlighed på 67 m2, som lejeren tiltrådte den 1. september 2021. Ejendommen, opført i 1950, blev ombygget fra udelukkende erhverv til nyindrettede boliger i perioden 2017-2018. Ifølge lejekontraktens § 11 er lejemålet omfattet af Boligreguleringsloven § 15 a jf. Lejeloven § 53, stk. 4, hvilket betyder, at parterne har aftalt, at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke gælder, og at lejen fastsættes og reguleres efter principperne om fri lejefastsættelse. Lejen er siden indflytning reguleret to gange, senest pr. 1. juli 2024, til kr. 8.917,70 pr. måned.

Lejerens argumenter

Lejeren anførte, at huslejen var for høj og fremsatte flere specifikke indvendinger:

• Lejeren var aldrig blevet anvist en parkeringsplads og måtte ofte parkere på vejen.
• Lejeren havde ikke et privat skur, men et lille 'bur' i et fælles skur med fem andre beboere.
• Lejeren havde en lille indhegnet terrasse uden udgang, og træværk/hegn blev ikke vedligeholdt.
• Lejeren mente, at udlejerens sammenlignelige boliger ikke var relevante, da de var nyere og anderledes udformet.
• Køkkenet havde ingen vinduer, og udluftning kunne kun ske via emhætte.
• Lejeren anmodede Huslejenævnet om at besigtige boligen.

Udlejerens argumenter

Udlejeren fastholdt, at lejen var korrekt og henviste til lejekontraktens § 11, der fastsætter lejen efter principperne om fri lejefastsættelse, da ejendommen blev ombygget fra erhverv til bolig i 2017-2018. Udlejeren fremlagde byggetilladelsen fra 2017 som dokumentation og en oversigt over ledige 2-værelses boliger med markedsleje i Frederikssund for at påvise, at den aktuelle m2-leje var lavere end de annoncerede sammenlignelige boliger. Udlejeren indstillede til Huslejenævnet, at lejen blev bekræftet som værende korrekt.

Huslejenævnet har afgjort, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte lejens størrelse, og udlejeren kan derfor gyldigt opkræve den fastsatte husleje på kr. 8.917,70 pr. måned.

Nævnets begrundelse for afgørelsen

Huslejenævnet behandlede sagen med hjemmel i Lejeloven § 55. Nævnet lagde vægt på, at udlejeren i lejekontrakten havde anvendt de gældende bestemmelser om fri lejefastsættelse, som var relevante på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det følger af Lejeloven § 53, stk. 4, at lejen frit kan fastsættes i lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende blev benyttet til erhvervsformål.

Da ejendommen blev opført i 1950 og ombygget fra udelukkende erhverv til beboelseslejligheder i 2017-2018, er den som udgangspunkt omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Lejekontrakten bekræfter, at parterne har aftalt, at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke er gældende, og at lejen fastsættes efter principperne om fri lejefastsættelse. Ved fri lejefastsættelse kan parterne frit aftale lejens størrelse, og lejen kan kun nedsættes, hvis den er i strid med Aftaleloven § 36.

Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 30. oktober 2024. På baggrund af denne besigtigelse vurderede nævnet, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte lejens størrelse. Udlejerens lejereguleringer pr. 1. januar 2022 og 1. januar 2024, baseret på nettoprisindekset, blev også fundet gyldige i henhold til den tidligere Lejeloven § 53, stk. 6.

Medhold: Udlejer