Uenighed om forbedringstillæg efter omdannelse af erhvervslejemål til beboelse – Retten stadfæstede Huslejenævnets skøn

Sagen omhandlede en tvist mellem udlejer, Bolig & Erhverv Randers ApS, og to lejere om fastsættelsen af et forbedringstillæg for et lejemål, der i 1992 blev omdannet fra erhverv (butik) til beboelse. Lejemålet blev påbegyndt den 1. september 2000.

Sagens kerne: Fastsættelse af forbedringstillæg

Kernen i sagen var uenigheden om størrelsen på det forbedringstillæg, der kunne opkræves efter omdannelsen. I lejekontrakten var der aftalt et årligt forbedringstillæg på 17.259 kr. Lejerne mente, at dette beløb var for højt, og indbragte sagen for Huslejenævnet.

Huslejenævnets afgørelser

Huslejenævnet behandlede sagen og fastsatte skønsmæssigt den andel af byggeudgifterne, der medførte en øget brugsværdi, til 45.000 kr. Dette resulterede i et årligt forbedringstillæg på kun 5.962,50 kr. Nævnet nedsatte derfor lejen med tilbagevirkende kraft. Efter en genbehandling på grund af inhabilitet i 2010 nåede Huslejenævnet frem til samme resultat.

Parternes krav i retten

Udlejer indbragte herefter sagen for Retten i Randers med krav om, at lejerne skulle anerkende den oprindeligt aftalte leje, mens lejerne fastholdt Huslejenævnets afgørelse og krævede tilbagebetaling af for meget erlagt leje i henhold til Boligreguleringsloven § 17.

Retten fandt med dissens, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte Huslejenævnets skønsmæssige vurdering af forbedringstillæggets størrelse. Dommen blev afsagt i overensstemmelse med stemmeflertallet.

Rettens flertalsafgørelse

To af boligrettens dommere lagde vægt på, at en lejlighed skal indeholde visse grundlæggende bestanddele, som ikke kan betragtes som forbedringer i henhold til Lejeloven § 58, stk. 1. Flertallet fandt, at den forbedringsforhøjelse, der kan tillægges efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 1, skal afspejle den reelle forøgelse af det lejedes værdi.

Retten fandt ikke grundlag for at fravige Huslejenævnets skøn, som havde fastsat den værdimæssige forøgelse til 45.000 kr., hvilket resulterede i et årligt forbedringstillæg på 5.962,50 kr. Lejernes påstande blev derfor taget til følge.

Mindretallets opfattelse

En enkelt dommer fandt det dokumenteret, at lejemålet var tilført en forøget brugsværdi, som udlejer påstod, selv efter fradrag for etablering af grundinstallationer. Denne dommer ville derfor have givet udlejer medhold.

Endelig dom

I overensstemmelse med flertallets afgørelse blev udlejer (sagsøger) dømt til at anerkende følgende årlige lejeniveauer:

• Pr. 1. september 2000: 26.093,35 kr.
• Pr. 1. januar 2001: 26.505,33 kr.
• Pr. 1. januar 2002: 27.357,25 kr.

Udlejer blev desuden dømt til at tilbagebetale den for meget erlagte leje til lejerne med tillæg af procesrente. Endelig skulle udlejer betale 20.000 kr. i sagsomkostninger til lejerne, forrentet efter Renteloven § 8a.