Planklagenævnets afgørelse om påbud efter servitut vedrørende beboelsesareal

Ballerup Kommune traf den 18. december 2023 afgørelse om påbud efter servitut vedrørende det bebyggede grundareal til beboelse på en ejendom i Ballerup. Ejeren af kolonihavehuset klagede over afgørelsen til Planklagenævnet. Sagen omhandler primært spørgsmål om overensstemmelse med en servitut og kommunens overholdelse af det forvaltningsretlige ligebehandlingsprincip. Planklagenævnet har ikke behandlet andre klagepunkter. Kommunens afgørelse fastholdes, hvilket betyder, at Planklagenævnet ikke kan give medhold i klagen. En eventuel ny frist for lovliggørelse skal fastsættes af Ballerup Kommune.

Ejendommen og den relevante servitut

Klagen vedrører et kolonihavehus på [A1], 2750 Ballerup. Ved et tilsyn den 16. maj 2023 blev det samlede bebyggede grundareal til beboelse opmålt til 64,6 m², herunder en fritliggende "bygning C" på 10,3 m². Ejendommen er ikke omfattet af en gældende lokalplan, da Lokalplan nr. 182, Kolonihaverne, som tillod et hovedhus på maks. 60 m², blev ophævet af Planklagenævnet den 27. oktober 2021.

Ejendommen er omfattet af en deklaration af 5. december 1989 (servitutten), der fastsætter regler for ejendommenes benyttelse og bebyggelse. Ifølge servituttens § 6 må det bebyggede grundareal til beboelse ikke overstige 50 m². Til dette areal medregnes lukkede overdækkede terrasser, gæstehytter, udestuer og drivhusudestuer. Herudover må der opføres overdækkede åbne terrasser, tagudhæng over 50 cm, udhuse, skure, legehuse og drivhuse på i alt maks. 30 m².

Kommunens påbud

Ballerup Kommune meddelte påbuddet med hjemmel i Planlovens § 43. Kommunen begrundede afgørelsen med, at kolonihavehusets beboelsesareal på 64,6 m² overskred den tilladte grænse på 50 m² i servituttens § 6, stk. 3. Kommunen vurderede, at overskridelsen var betydelig, og at en tilladelse ville stride mod servituttens formål om at bevare kolonihaveområdet som et rekreativt område samt skabe en uønsket præcedens.

Planklagenævnet har behandlet klagen over Ballerup Kommunes påbud og har ikke fundet grundlag for at give medhold i klagen.

Planklagenævnets kompetence

Planklagenævnet har kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med kommunale afgørelser efter planloven, jf. Planlovens § 58, stk. 1, nr. 3. Kommunens beslutning om at håndhæve en privatretlig servitut via Planlovens § 43 betragtes som en afgørelse efter planloven og falder derfor inden for nævnets kompetence.

Forholdet til servitutten

Klageren anførte, at "bygning C" på 10,3 m² fejlagtigt var medregnet i beboelsesarealet, da den ifølge klageren er et skur. Planklagenævnet vurderede, at "bygning C" ikke har karakter af et udhus/skur, men fremstår som en del af kolonihaveloddets beboelsesareal. Nævnet lagde vægt på bygningens materialer, stil, isolerede facadedør, store termovindue og isolering. På baggrund heraf fastholdt nævnet, at det samlede grundareal til beboelse på 64,6 m² er i strid med servituttens § 6, stk. 3, der fastsætter en grænse på 50 m².