Planklagenævnets afgørelse om udstykning i Virum – overensstemmelse med lokalplan og naboorientering

Lyngby-Taarbæk Kommune traf den 17. februar 2023 afgørelse om, at udstykning af ejendommen [A1], 2830 Virum, til tre selvstændige grunde er i overensstemmelse med lokalplan nr. 195, Furesøkysten i Virum. To naboer klagede over afgørelsen.

Planklagenævnet behandlede to hovedspørgsmål i sagen:

• Om forholdet er umiddelbart tilladt efter lokalplanen, jf. Planloven § 18, eller kræver dispensation fra lokalplanens § 4.1.
• Om reglerne om naboorientering er overholdt, jf. Planloven § 20.

Planklagenævnet behandlede ikke et øvrigt klagepunkt vedrørende servitutter.

Ejendommen og lokalplanen

Ejendommen [A1] har et grundareal på 3.747 m² og ønskes udstykket til tre selvstændige grunde på henholdsvis 1.517 m² (delparcel 1), 1.329 m² (delparcel 2) og 900 m² (delparcel 3). Alle delparceller har matrikulært skel mod Furesø.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 195, Furesøkysten i Virum, og ligger i delområde 7. Lokalplanens redegørelse angiver, at for delområde 7 skal grundstørrelsen som minimum være 1.200 m² eksklusiv vejareal for ejendomme, der afgrænses af Furesøen. For Furesøvej 5 og 7 gælder dog, at den øverste del af ejendommene, beliggende mod Furesøvej, kan udstykkes til selvstændige ejendomme med en grundstørrelse på minimum 900 m² eksklusiv vejareal.

Lokalplanens § 4.1 fastsætter, at grundstørrelsen pr. bolig inden for delområde 7 som minimum skal være 900 m² eksklusiv vejareal. For boligejendomme inden for delområde 7, der afgrænses af Furesøen, gælder dog en minimumsgrundstørrelse på 1.200 m² eksklusiv vejareal. Kortbilag 4E til lokalplanen viser den østlige del af ejendommen – mod Furesøen – som "Ejendomme udlagt til boligformål med afgrænsning mod Furesøen".

Klagen og bemærkninger

Klagerne gjorde gældende, at udstykningen er i strid med lokalplanens § 4.1, idet delparcel 3, som har direkte sti og opholdsareal mod søen, skal overholde kravet om en minimumsgrundstørrelse på 1.200 m², da grunden må anses for at være afgrænset af Furesøen. Desuden anførte klagerne, at reglerne om naboorientering ikke var overholdt, jf. Planloven § 20, hvilket de anså for en væsentlig sagsbehandlingsfejl.

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over Lyngby-Taarbæk Kommunes afgørelse af 17. februar 2023. Dette betyder, at kommunens afgørelse om, at udstykning af ejendommen [A1] til tre selvstændige grunde er i overensstemmelse med lokalplan nr. 195, Furesøkysten i Virum, gælder.

Planklagenævnets kompetence

Planklagenævnet har kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Retlige spørgsmål omfatter lovligheden eller gyldigheden af afgørelser, herunder fortolkning af lovbestemmelser og overholdelse af forvaltningsretlige grundsætninger.

Vurdering af umiddelbar tilladelse eller krav om dispensation

Planklagenævnet vurderede, at lokalplanens bestemmelser er bindende, jf. Planloven § 18. Dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladte, mens afvigelser kræver dispensation. Kun de egentlige lokalplanbestemmelser har bindende retsvirkning; redegørelsesteksten er oplysende, men kan bruges som fortolkningsbidrag.

Nævnet fortolkede lokalplanens § 4.1 således, at kravet om en minimumsgrundstørrelse på 1.200 m² for ejendomme afgrænset af Furesøen alene gælder for den nederste del af ejendommen, som er skraveret på kortbilag 4E. Hensigten var at sikre, at boligejendomme direkte ved søen skulle være større end dem i anden række.

Planklagenævnet fandt, at parcel 3, med en størrelse på 900 m², ikke er omfattet af kravet om 1.200 m². Dette skyldes, at størstedelen af parcel 3, inklusive byggefeltet, placeres på den øverste del af ejendommen mod Furesøvej, hvor minimumskravet er 900 m². Selvom parcellen får et mindre areal med stiforbindelse til Furesøen, medfører dette ikke, at ejendommen som helhed anses for at være afgrænset af Furesøen i stedet for vejen, hvor hovedparten af ejendommen og boligen placeres.

På denne baggrund konkluderede Planklagenævnet, at den ansøgte udstykning er i overensstemmelse med lokalplanens § 4.1 og derfor ikke kræver dispensation, jf. Planloven § 19.

Vurdering af naboorientering

Da udstykningen blev fundet umiddelbart tilladt og ikke krævede dispensation, fandt Planklagenævnet, at der ikke var krav om naboorientering i medfør af Planloven § 20. Kommunen burde derfor ikke have naboorienteret klagerne i henhold til denne bestemmelse.

Forhold, som ikke behandles

Planklagenævnet behandlede ikke klagepunktet vedrørende servitutter, der bestemmer, at dele af en ejendoms ubebyggede arealer skal befæstes til tung trafik, og som klagerne mente var i strid med lokalplanens § 9.1.1. Nævnet begrundede dette med, at klagepunktet ikke var omfattet af den afgørelse, der var klaget over, nemlig kommunens afgørelse om, at udstykningen var i overensstemmelse med lokalplanen.