Salg af udstykkede byggegrunde var momspligtigt trods tidligere udlejning af hovedejendom

Sagen omhandler et selskab, der solgte fire byggegrunde uden at opkræve moms. Selskabet mente, at salget var momsfritaget, fordi grundene var udstykket fra en større ejendom, hvor stuehuset havde været udlejet momsfrit til bebølse. Skattestyrelsen var uenig og forhøjede selskabets momstilsvar med 814.400 kr.

Selskabet havde i 2006 erhvervet en landbrugsejendom på 18.885 m² med et stuehus. Stuehuset blev udlejet fra 2009. I 2013 fik selskabet tilladelse til at udstykke fire byggegrunde fra ejendommen med henblik på salg. Grundene blev solgt i 2020 og 2021.

Argumenter i sagen

Selskabets påstand: Salget var momsfritaget efter Momsloven § 13, stk. 2, da den oprindelige ejendom udelukkende havde været anvendt til momsfri udlejning før udstykningen. Selskabet argumenterede for, at en matrikel udgør én samlet ejendom, og at der blot var tale om en simpel frastykning uden byggemodning.

Skattestyrelsens påstand: Salget var momspligtigt efter Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9, litra b). Skattestyrelsen anførte, at de udstykkede grunde ikke i sig selv havde været omfattet af den momsfrie udlejning. Lejekontrakten omfattede kun stuehuset og en have, ikke hele det store grundareal. Efter udstykningen i 2013 var grundene selvstændige ejendomme, der var tiltænkt salg, og de blev derfor ikke anvendt til momsfritagne formål.

Landsskatteretten stadfæstede Skattestyrelsens afgørelse. Retten lagde vægt på, at det er anvendelsen af de specifikke solgte varer – de fire grunde – efter de blev udmatrikuleret i 2013, der er afgørende. Da grundene blev udstykket med salg for øje og ikke blev anvendt til momsfritaget udlejning, var betingelserne for momsfritagelse ikke opfyldt.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten skulle tage stilling til, om selskabets salg af fire udstykkede grunde var momspligtigt. Selskabet argumenterede for, at salget var momsfritaget efter Momsloven § 13, stk. 2, da grundene stammede fra en ejendom, hvor stuehuset havde været anvendt til momsfri boligudlejning.

Retsgrundlag

Landsskatteretten baserede sin afgørelse på følgende lovgivning:

• Momsloven § 3, stk. 1: Definerer momspligtige personer som dem, der driver selvstændig økonomisk virksomhed.
• Momsloven § 4, stk. 1: Fastslår, at der skal betales moms af varer og ydelser leveret mod vederlag.
• Momsloven § 13, stk. 1, nr. 8: Fritager udlejning af fast ejendom for moms.
• Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9, litra b): Angiver, at levering af byggegrunde er momspligtigt.
• Momsloven § 13, stk. 2: Fritager salg af varer, der udelukkende har været anvendt i forbindelse med momsfritaget virksomhed.

Begrebet "udlejning af fast ejendom" indebærer ifølge EU-Domstolens praksis (sag C-451/06, Gabriele Walderdorff), at lejeren får en eksklusiv ret til at råde over ejendommen som en ejer.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Landsskatteretten fandt, at selskabet agerede som en afgiftspligtig person, og at salget af grundene var sket som led i økonomisk virksomhed. Salget blev anset for momspligtigt salg af byggegrunde i henhold til Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9, litra b).

Retten konkluderede, at selskabet ikke havde godtgjort, at betingelserne for momsfritagelse i Momsloven § 13, stk. 2 var opfyldt. Begrundelsen var følgende:

• Manglende eksklusiv brugsret: Selskabet kunne ikke bevise, at lejekontrakten fra 2009 gav lejeren eksklusiv brugsret til hele ejendommen, herunder de arealer, der senere blev udstykket. Tværtimod indikerede lejekontrakten, at udlejer forbeholdt sig retten til at bygge på grunden.
• Anvendelse efter udstykning: Det afgørende var grundenes anvendelse efter udmatrikuleringen i 2013. Fra dette tidspunkt udgjorde grundene selvstændige ejendomme. Selskabet udstykkede grundene med salg for øje, hvilket er en momspligtig aktivitet, og de blev ikke anvendt til momsfritaget udlejning i perioden fra 2013 til salget i 2020-2021. Retten henviste i den forbindelse til SKM2015.627.LSR, hvor en byggegrund efter nedrivning blev anset for en ny vare, og den tidligere anvendelse var uden betydning.

På denne baggrund stadfæstede Landsskatteretten Skattestyrelsens afgørelse om at forhøje selskabets momstilsvar med 814.400 kr.