Skattefrihed ved salg af lejlighed - reel beboelse godtgjort

Sagen omhandler Skattestyrelsens ekstraordinære genoptagelse af klagerens skatteansættelse for indkomståret 2019, hvor klageren blev anset for skattepligtig af en ejendomsavance på 1.199.096 kr. ved salg af en ejerlejlighed. Skattestyrelsen mente, at klagerens hensigt med købet ikke var varigt ophold, men spekulation, og at betingelserne for skattefrihed efter den såkaldte parcelhusregel i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 derfor ikke var opfyldt. Skattestyrelsen begrundede dette med, at hele salgssummen blev overført til klagerens fars konto, og at der ikke var oprettet et gældsbrev for dette tilgodehavende.

Klagerens far erhvervede lejligheden i 2004 med henblik på, at et af hans børn senere kunne bo i den. Klageren flyttede ind i lejligheden som lejer den 20. december 2017. Den 4. november 2018 indgik klageren en købsaftale med sin far om erhvervelse af lejligheden for 654.000 kr. med overtagelse den 1. januar 2019. Et gældsbrev på 654.000 kr. blev underskrevet den 3. januar 2019. Klageren blev tinglyst som ejer den 1. maj 2019. Den sene tinglysning blev forklaret som en fejl fra ejendomsmæglerens side.

Lejligheden blev sat til salg i maj 2019 og solgt til tredjemand den 9. august 2019 for 1.898.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2019. Klageren modtog købesummen på sin konto den 1. oktober 2019. Klageren overførte efterfølgende beløb til sin fars konto, som opsummeret her:

Klagerens far forklarede, at overførslerne skete for at undgå negative renter på klagerens konto, og at han altid havde administreret klagerens økonomi. Pengene skulle tilbageføres, når klageren skulle købe ny ejendom. Klageren og hendes ægtefælle erhvervede en ejendom den 11. juli 2021, og 1.700.000 kr. blev overført fra farens konto til klagerens konto den 26. juli 2021.

Klagerens repræsentant påstod, at fortjenesten var skattefri, da klageren havde beboet ejendommen i hele ejerperioden (ca. 9 måneder) og ikke havde andre boliger til rådighed. Salget skyldtes, at klageren mødte en kæreste og planlagde bryllup og at flytte sammen. Repræsentanten henviste til praksis, der anerkender korte bebølsesperioder, når blot ejendommen reelt har tjent som bolig, og der ikke er andre boliger til rådighed. Klageren dokumenterede bebølse via folkeregistertilmelding, betaling af licens, forsikring og telefonabonnement samt vidneudsagn fra naboer og ejendomsmæglere. Skattestyrelsen havde desuden vurderet, at klageren ikke havde handlet groft uagtsomt, da ejendomsavancen var skattefri, og dermed var der ikke grundlag for ekstraordinær genoptagelse efter Skatteforvaltningsloven § 27, stk. 1.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede Skattestyrelsens afgørelse og fandt, at klagerens fortjeneste ved salget af ejerlejligheden var skattefri i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Retten fandt desuden, at der ikke var grundlag for ekstraordinær genoptagelse af klagerens skatteansættelse for indkomståret 2019.

Retsgrundlag

Landsskatteretten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1, som fastslår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtiges indkomst. Dog indeholder Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 en undtagelse, den såkaldte parcelhusregel, hvorefter fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden, og de øvrige betingelser i bestemmelsen er opfyldt. Bestemmelsen stiller ikke krav om bebølsens længde, men ejendommen skal reelt have tjent som bolig for skatteyderen, jf. U.2006.178.H og SKM2007.74.HR. Det er klageren, der skal godtgøre dette.

Landsskatterettens bemærkninger

Landsskatteretten lagde vægt på følgende:

• Klageren købte lejligheden af sin far ved købsaftale af 4. november 2018.
• Lejligheden blev sat til salg i maj 2019 og solgt den 9. august 2019, hvilket betød, at salgsbestræbelser blev indledt ca. 6 måneder efter overtagelsen.
• Det blev oplyst, at salget skyldtes klagerens forestående ægteskab.
• Klageren modtog købesummen på sin konto den 1. oktober 2019 og overførte i perioden frem til 7. december 2020 i alt 1.861.000 kr. til farens konto. Dette blev forklaret med ønsket om at undgå negative renter, og at forældrene administrerede klagerens økonomi med henblik på et fremtidigt boligkøb.
• Der blev fremlagt kontoudskrift, der viste, at 1.700.000 kr. blev tilbageført fra farens konto til klagerens konto den 26. juli 2021, i forbindelse med klagerens erhvervelse af en ny ejendom den 11. juli 2021.

Under disse omstændigheder, og da klageren ejede og beboede lejligheden i ca. 6 måneder, inden salgsbestræbelserne blev indledt, fandt Landsskatteretten, at klageren havde godtgjort, at lejligheden havde tjent til reel bebølse i ejerperioden. Betingelserne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 var opfyldt, og fortjenesten skulle derfor ikke medregnes i klagerens skattepligtige indkomst.

Da ejendomsavancen var skattefri, havde klageren ikke handlet groft uagtsomt ved ikke at selvangive avancen. Skattestyrelsen havde derfor ikke været berettiget til ekstraordinært at genoptage klagerens skatteansættelse for indkomståret 2019 i henhold til Skatteforvaltningsloven § 27, stk. 1.