Skattepligt af ejendomsavance – varig bolig – kort ejerperiode

Sagen omhandler Skattestyrelsens afgørelse om, at klageren var skattepligtig af en ejendomsavance på 926.573 kr. for indkomståret 2019 ved salget af en ejerlejlighed i [by1]. Skattestyrelsen mente, at salget ikke var omfattet af skattefritagelsen i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1, da lejligheden ikke havde tjent som varig bolig for klageren i ejerperioden.

Klagerens far erhvervede lejligheden i august 2013, og klageren har ifølge CPR boet på adressen fra 1. oktober 2013 til 1. august 2019. Lejligheden var udlejet til klageren i hele perioden, indtil hun købte og overtog den den 1. januar 2019. Klagerens kæreste var også tilmeldt adressen i perioder.

I slutningen af 2018 indgik klageren en mundtlig aftale med sine forældre om køb af lejligheden. En skriftlig købsaftale blev underskrevet af klageren den 1. januar 2019, med overtagelse samme dato. Faderens underskrift var udateret. Klageren blev tinglyst som ejer den 27. februar 2019. En rådgiver fra [finans2] bekræftede, at drøftelser om salg til klageren fandt sted i efteråret 2018, men at det først blev "meget konkret i starten af 2019".

Klageren oplyste, at hun og hendes tidligere kæreste genoptog forholdet i december 2018, og han flyttede tilbage til lejligheden den 28. februar 2019. Kort tid efter, i slutningen af april 2019, besluttede parret at sælge lejligheden, da den føltes for lille, og kæresten ikke følte sig tilpas i den. En formidlingsaftale med en ejendomsmægler blev underskrevet den 1. maj 2019, og lejligheden blev solgt den 7. juni 2019 for 2.798.000 kr.

Skattestyrelsen begrundede sin afgørelse med, at klageren købte lejligheden ved bindende aftale den 27. februar 2019 (ud fra tinglysningsdatoen), og at salgsbestræbelserne blev indledt meget kort tid herefter (før 19. april 2019). Dette indikerede, at det ikke havde været klagerens hensigt, at lejligheden skulle tjene som varig bolig. Skattestyrelsen opgjorde den skattepligtige fortjeneste som følger:

Klagerens repræsentant påstod, at fortjenesten var skattefri efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Repræsentanten argumenterede for, at bedømmelsen af bebølseskravet er objektiv, og at klageren havde boet i lejligheden siden 2013, ikke havde anden bolig til rådighed, og at købet i januar 2019 var med henblik på varig bolig. Salget skyldtes udelukkende uforudsete personlige forhold, der opstod efter kærestens tilbageflytning i februar 2019. Repræsentanten henviste til, at loven ikke angiver en minimumsperiode for bebølse, og at subjektive hensigter blev forladt med indførelsen af ejendomsavancebeskatningsloven i 1982. Der blev henvist til praksis, herunder SKM2003.285 og SKM2023.572.ØLR.

Landsskatterettens afgørelse

Sagen vedrørte, hvorvidt klagerens fortjeneste på 926.573 kr. ved salget af en ejerlejlighed i indkomståret 2019 var skattefri i medfør af den såkaldte parcelhusregel i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

Retsgrundlag

Landsskatteretten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1, som fastslår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtiges indkomst. Undtagelsen hertil findes i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1, der fritager fortjeneste ved salg af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder, hvis ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden, og øvrige betingelser er opfyldt.

Det blev fremhævet, at Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1, ikke stiller krav om bebølsens længde, men at ejendommen reelt skal have tjent som bolig for skatteyderen, jf. U.2006.178.H og SKM2007.74.HR. Bevisbyrden for dette påhviler klageren. Bebølse uden for ejerperioden er uden betydning for vurderingen af skattefritagelse. Ejerperioden ophører, når der indgås en bindende salgsaftale.

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Landsskatteretten fandt, at klageren tidligst havde købt lejligheden den 1. januar 2019, da købsaftalen var dateret med klagerens underskrift denne dag, og aftalen ifølge § 14, stk. 1, var at betragte som et tilbud, indtil både købers og sælgers underskrift forelå. Det var derfor en betingelse for skattefritagelse, at lejligheden i perioden herefter reelt havde tjent til bolig for klageren eller hendes husstand.

Retten lagde vægt på følgende tidslinje:

• Klageren købte lejligheden tidligst den 1. januar 2019.
• Den 19. april 2019 værdiansatte en ejendomsmægler lejligheden.
• Klageren indgik formidlingsaftale med ejendomsmægleren den 1. maj 2019.
• Klageren solgte lejligheden til tredjemand den 7. juni 2019.

Under disse omstændigheder, med en meget kort ejerperiode og hurtigt igangsatte salgsbestræbelser, var Landsskatteretten enig med Skattestyrelsen i, at klageren ikke havde godtgjort, at lejligheden i hendes ejerperiode reelt havde tjent som bolig for hende eller hendes husstand, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

Klagerens anbringender om baggrunden for salget, herunder personlige forhold, kunne ikke føre til et andet resultat. Landsskatteretten stadfæstede derfor Skattestyrelsens afgørelse. Landsskatteretten henviste desuden til lignende afgørelser i SKM2024.138.LSR og SKM2024.185.LSR.